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1、"2013年以后的高价地项目将入市销售，成为房企业绩的新来源楼面价超过房价的常态化，开始由一线城市传导至二线重点城市。据中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，全国30个典型城市中，楼面价同比涨幅超过50%的城市有18个，其中超过100%的有11个；土地出让金同比上涨幅度超过60%的有17个。其中，苏州、南京、杭州和合肥四个二线城市力压一线城市，成为高溢价土地集中营，楼面价上涨数倍。中投证券一份研究报告称，受去库存政策刺激，部分二线城市房价涨幅明显，出于利润**大化考虑，企业均加快进军优质二线城市的步伐，势必增加相关区域的库存，近期房企新开工面积已快速攀升，预计部分二线城市库存量将增大。更重要的是，“面粉贵过面包”传导至二线城市，房企2013年以前所拿得低成本地块消化后，行业毛利率将跳降。部分二线城市成库存高地？2014年以来，标杆房企重返一线、二线城市。2015年，一线城市楼面价超过房价成为常态。2016年以来，二线城市土地高溢价，地王频繁出现。据中原地产研究部数据显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。“个别上市房企，当年业绩目标不足60亿元，却敢于拿出60亿元用于在热点二线城市高价增加土地储备。”某业内人士称，其旗下有多个十几年尚未结案的项目，这对处于扩张期的企业来说，现金流风险较高，若踏错市场节点，很可能对资金链造成重大威胁。中投证券分析师在调研成渝地区后写成的报告中称，综合调研情况，“我们认为房地产市场从同质走向分化的步伐正在加快，二线城市可能成为下一个库存集中地”。然而，除了西南、东北等二线城市库存量难以消化外，长三角、珠三角区域的二线城市却是地王频出的局面。“看好二线城市是现在很多中型房企的投资心态，实际上在一线城市进入有障碍的情况下，中小型房企只能选择投资二线城市。” 易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》表示，高溢价拿地的背后是，虽然二线城市被持续看好，但地王容易成为高库存项目，进而导致企业被套和增加潜在的财务成本。高溢价拿地，直接影响的是企业被动地提高高端产品比例，同时减少刚需产品的配比。有业内人士称，大规模的区域调整、产品结构从刚需型向改善型转型，项目运营效率会放缓。表面看来，部分房企开盘速度非常快，一般从拿地到开盘6个月-8个月即可完成。但背后不乏后续销售周期长，结算速度慢，项目整体运作周期拉长，存货规模大的现象。尤其对一些拿地激进，资本市场运作不流畅，又被迫加大改善性产品比例的大幅调整产品结构的中小型上市房企来说，存在跌价风险的同时，去化率可能进一步降低，这种产品适销不对路，存货将难以周转。"

2、为何连发楼市新政? 密集调控剑指投资投机性炒房 此轮房地产市场调控自"3·17"以来，先是住房信贷收紧，实行认房又认贷、提高二套**比例、降低贷款**高年限，接着又对非京籍购房纳税严格按连续60个月计算。紧接着实行"认房认贷又认离"，离婚一年内申请贷款按二套房贷算，并对过道、车库、廊道等异形房实行"三不政策"。再然后，"3·26"严控商办销售，至4月3日将住宅平房纳入限购范围。北京市房地产协会秘书长陈志指出，一连串的政策，招招剑指投资投机性炒房。 首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池则认为，北京将所有市场化住房都纳入限购范围，使商品住房限购政策得到进一步完善，"可以说，北京的住房限购政策再无'空隙'可钻了。"她说，这也表明了政府"房子是用来住的，不是用来炒的"坚决态度，彻底堵住房地产投机投资，促进住房回归居住属性。 住宅供应是否充足? 加大商品住宅土地供应，限定商品房售价 来自市规划国土委的权威数据显示，今年一季度，北京市土地交易市场已供应经营性用地约230公顷，其中，商品住宅用地161公顷，商服用地69公顷。新京报注意到，商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%，与去年同期相比，商品住宅用地供应量增长6.2倍，是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。 而且，已供应的普通商品住宅用地均限定了未来商品房的销售价格，加大中小套型普通商品住宅用地供应比例，项目建成后套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。 市规划国土委表示，下一步，将在当前加快土地供应节奏的基础上，继续加大土地储备开发力度，根据市场需求，适度增加商品住宅用地的供应量，积极推动成熟地块入市交易。三季度末，全市将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是2016年全年实际供应量的2.5倍。

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