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1、"“当前我国房地产市场的两大突出特点是各级城市严重分化和土地市场持续高温，而后期房企分化加剧、行业并购与集中将成为新的焦点，大整合时代正在临近。”近日 平安银行 投资银行总监兼地产金融事业部总裁刘湣棠表示。作为与房地产行业关系紧密的合作伙伴，各大金融机构都在积极利用自身优势，创新服务于房地产行业的金融手段，并试图在当前火爆的房地产市场中分得一杯羹。其中，银行系地产金融布局尤为瞩目。繁荣近年来，房地产行业的繁荣有目共睹。查阅国家统计局相关数据发现，全国房地产开发投资完成额从1999年的4010亿元迅猛扩大至2015年的9.59万亿元，16年间增长了23.9倍。今年，行业兼并重组整合的步伐在明显提速。央企方面，3月，中海地产宣布收购中信旗下的中信地产和中信泰富的住宅物业组合；7月初，保利地产发布公告称，将与 中航地产 筹划重组整合方案。民企方面，5月，融创中国及莱蒙国际联合发布公告称，融创中国以43.9亿元收购莱蒙国际位于河北燕郊、上海等地的7个项目公司的所有股权；7月底，恒大地产完成了对上市公司 嘉凯城 的要约收购，将成为控股股东。某研究中心研究员杨科伟向《中国经营报》表示，目前房地产市场的突出特点及未来趋势即是城市的前景、发展速度、市场规模都进入分化阶段。“从企业来说，集中度的上升以及企业利润的降低，也是较为突出的特点之一。从这个角度看，接下来，房地产企业的兼并购将会成为一种趋势。”在此背景下，各类金融机构也加快了地产金融布局，融资工具逐渐增多，例如人民币地产基金、房地产资管计划、房地产公司债等针对房地产开发经营企业的金融工具已基本齐备。地产业内人士告诉，行业内并购是大势所趋，现在不少地产企业都减少了对银行的依赖度。“尤其接下来一段时间内，大的经济环境不好，房地产行业一枝独秀的情况下，其获取资金的渠道应该说比以前更多，而且成本更低。对于小的开发商而言，还是要依赖、仰仗银行。不过，对于销售回款非常好，自有资金充裕的企业而言，银行渠道更多是用来兜底的。”刘湣棠指出，房地产行业大整合充满变数，但同时孕育着大机遇，优秀房企可能强者恒强，可以通过战略调整、资源获取、并购整合和能力再造，完成新的超越。而房地产市场的这一变化将对传统商业银行的地产金融业务提出了更多挑战。挑战或许意味着契机，促使商业银行不断思考并更新业务及盈利模式。布局近年来随着房地产业和金融业的融合不断深入，房地产金融产品的创新步伐不断加快。例如早在2013年， 民生银行 、平安银行就分别与恒大地产合作发行永续债产品。此后，银行系投行继续创新各种金融业务，提供多种融资模式。此前银行多向房企提供传统的房地产开发贷和经营性物业贷款，但目前银行普遍严控开发贷，例如实行“白名单”制度，上收审批权限等。但随着房地产市场整合并购不断加剧，银行也在不断调整。银行已经不满足于向房企提供间接融资服务，而更多将目光转向并购融资、银团贷款、结构化融资等方向。作为行业内较早布局房地产金融的银行之一，平安银行从2013年开始推行事业部制改革，三年来，平安银行地产金融事业部参与房地产行业整合，累计投放资产已超过3800亿元。业务方面已形成了包括结构化融资、地产基金、并购融资、资产证券化、供应链金融等在内的投商行一体化业务体系。据了解，平安地产金融在全国重要城市设有27家分部机构深耕当地市场、专门的产品研发和业务管理团队、独立的项目审批流程、与集团其他专业子公司的内部协同、资金渠道的快速组织等等，目前已形成了包括开发贷、结构化融资、地产基金、并购融资、债券承销、定向增发、资产证券化、跨境金融、供应链金融等在内的投商行一体化业务体系。值得注意的是，地产基金是平安银行地产金融事业部的发展重点。平安银行地产金融事业部地产基金中心郭亦坚称，过去一年多，平安银行的地产基金累计投放金额已超过1500亿元。平安已与包括保利、金地、碧桂园等在内的9家房企成立合资基金管理公司，存量资产超过1500亿元，有限合伙突破300亿元，股权投资出账规模达到89亿元。郭亦坚表示，“新八条底线”（《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》）规定了更严苛的杠杆比例：1倍杠杆适用于大股东定增，二级市场投资，参与一年定增等；3倍杠杆适用于投资银行存款，标准化证券的股质基金，债券基金等。但对地产基金而言，和PE、VC类似，基本不受新八条底线的约束。相关业内人士表示，目前房地产投资杠杆加大的趋势以及高周转的经营模式风险仍不可忽视。金融创新的同时，做好风险控制也是金融机构所面临的一大挑战。  "

2、北京市住建委日前会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并向社会公开征求意见。“共有产权住房”迅速成为一个高频词汇，受到舆论的高度关注。 实际上，“共有产权住房”并不是一个新词，早在2007年，江苏淮安在全国首推共有产权住房；上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目；2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。 在业内专家看来，与一些城市将共有产权住房配售给住房困难家庭，作为住房保障的托底政策不同，北京的共有产权住房政策则是通过对原有自住房政策升级，用更严谨的政策设计，**大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，从而完善住房多层次供给体系，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。 “北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。”北京市房协秘书长陈志说，北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上，又迈出了一大步。 “7月，国家不断推进的‘租赁’试点工作是为了保障‘居者享其权’，8月，从北京开始的‘共有产权房’就是为了保障‘居者享其房’。”安居客房产研究院首席分析师张波表示，北京这次征求意见稿中，“共有产权房”明确了分房人中比例，即各区房源要有30%给到“新北京人”，这是北京外来人口居住权**为数据化的保障方式。同时对于有过住房转出记录的家庭，也不能申请共有产权房，也堵住了可能存在的一些漏洞。 “值得一提的是，上海在共有产权住房上行动得较早，但截至2016年年底，上海市共有产权保障住房累计签约家庭只有约8.9万余户。北京未来是否能让更多人‘居者享其房’，我们拭目以待。”张波说。 首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，尽管目前高房价下租房居住更划算，但由于受传统观念和一些客观因素影响，人们还是习惯买房居住。但是，由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力，望房兴叹。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。 “北京市共有产权住房政策的针对性和目的性都很强，就是为了解决刚需家庭的住房困难；北京市通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房，有利于制度的规范统一，住房制度也更加简洁明晰。” 国务院发展研究中心研究员刘卫民说，政策明确政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。 “北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡，解决北京交通拥堵的大城市病。”赵秀池说，北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多，另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应，以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买，实现了就近居住，有利于职住均衡的实现，进而有利于北京交通拥堵问题的解决。 陈志表示，共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面、充分、周到。该政策对于未来北京的房地产市场平稳健康发展将产生积极的影响。

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