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1、"在一二线楼市销售火爆以及房企积极抢地等因素带动下，今年前三季度的土地市场量跌价涨，这也让让地方政府相关收入大增。国土资源部10月31日下午发布数据显示，今年前三季度全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%。其中，工矿仓储用地8.49万公顷，同比下降0.6 %;房地产用地7.10万公顷，同比下降7.8%;基础设施等其他用地16.30万公顷，同比下降5.2 %。更令市场关注的数据是，今年前三季度全国土地出让面积14.31万公顷，同比下降4.8%;合同成交价款2.28万亿元，同比增长24.8%。国土部强调，以上数据均为初步统计数据。同样来自国土部的数据显示，今年上半年全国土地出让面积9.15万公顷，同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元，同比增长24.8%。这意味着，从今年7月到9月底这三个月时间，全国土地出让收入高达9600亿元。平均每月3200亿元，从上述数据还可以看出，在土地出让面积下降的情况下，土地出让合同价款却增加了24.8%，说明今年前三季度的土地价格有了较大幅度上涨。而稍早前，财政部发布的数据也显示，今年前9个月，全国国有土地使用权出让收入23306亿元，同比增长14%。地方土地出让收入的大增，与高价地块的增多有直接关系。国土部下属部门10月25日发布《2016年第三季度全国城市地价监测报告》显示，今年三季度各地上报异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均呈明显上升态势，其中超九成溢价率超过50%。2016年三季度各地上报异常交易块176宗（其中一线城市上报10宗，二线城市上报62 宗，三四线城市上报104宗）， 比上季度增加了79 宗，涨幅为 81%;比2015年同期增加了137宗，涨幅为351%。这些异常地块的平均溢价率为187%，比上季度升了64个百分点；比上年同期上升了73个百分点。所谓溢价率是相对于地块出让底价的比率，如一块底价为10亿元的地块，开发商**终花费28.7亿元拿下，则该地块的溢价率为187%。此外，平均竞价轮次为129 次，比上季度增加了23 次，涨幅为21 %;比上年同期增加了49次，涨幅为62%。从溢价率和竞价轮次这两个指标可以看出，三季度房地产开发企业对土地的争夺仍然非常激烈。至于为何房企愿意高价抢地？一位土地专家曾表示，近期部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象，土地市场进而出现连续高价成交的情况，究其原因，一方面是在货币宽松政策影响下，房企的融资成本下降，资金充裕；另一方面，在整体经济结构转型过程中，新产业发展不可能一蹴而就，各级政府面临较大的财政压力，土地出让收入成为了政府阶段性创收的主要来源。此外，部分国企迫于行业整合压力，也促成了过度竞争拿地的局面。不过，在进入10月份后，在一些楼市热点城市开始出台调控措施，旨在为楼市和土地市场降温。中原地产市场部总监张大伟表示，地方调控政策继续深入下，8-9月各地高价地频繁出现的现象在10月份明显衰减。中原地产研究数据显示，截止到10月24日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块15宗、超过5亿的地块37宗。“整体看，相比调控前市场**火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止24日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有11宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。”张大伟称。国土部报告也称，预计土地市场亦会随着供地节奏的加快而迎来整体相对平稳的表现。在全国性政策总基调不变，产业政策与区域政策积极介入，地方政策自主化、差异化提升的综合作用下，短期内一、二线热点城市住宅地价增速将处于高位调整，库存较高的三四线城市地价上涨动力不足；工业地价增速保持平稳波动。来源： 第一财经日报"

2、土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。同时具体计算过程中，也有以下规定：有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

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