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1、"不少人辛苦奔波就为能买到一套称心如意的房子，在城市一隅有个落脚点。但如果在支付了房款、准备过户时，才得知买到的竟是被法院查封的房屋，无法办理产权过户手续，这恐怕是**糟心的事了。为避免在购房中“房财两空”，上周末，北京市二中院召开发布会做出相关提示。 　　问题 不慎买到查封房 　　据介绍，法院在对登记在被执行人名下的房屋采取查封等强制措施过程中，会有买房人发现房屋被查封而无法过户，向法院提出异议，要求停止执行，解除查封。此种情况在法院非常多见，且有愈渐多发的态势。 　　市二中院统计显示，近八成案件是10名以上买房人集体申请异议，**多高达127人。他们均是向开发商购买一手房的业主且是期房，几乎都支付了全款。“一旦房屋被拍卖，购房款只能向出卖方另行追索，而作为被执行人的出卖方基本上已经没有偿付能力或者早已不知去向，买房人的毕生积蓄将转瞬化为乌有。” 　　市二中院执行二庭副庭长詹彤说，一些买房人在房屋查封前只是签订了认购书、意向书等，查封后才签订正式合同，这样要求法院停止执行很难得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封时房屋尚未竣工交付，也不会得到支持。不能证明已支付了房款或因自身原因未及时办理过户登记也会被驳回。 　　解决 “预告登记”上保险 　　那么如何防范买房中可能存在的风险？詹彤介绍说，房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此，买房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况。一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。 　　进行预告登记也是规避风险的重要手段之一。我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。如果符合物权登记条件，还应当进一步解除查封，停止执行。建议买房人充分利用法律赋予的权利，为自己筑起一道防火墙。 　　执行法官侯成成说，“只要买房人和开发商在签订合同后去房屋管理部门做预告登记，就能够在房产证到手之前，对抗法院的查封。” 　　及时过户防意外 　　俗话说，打官司就是打证据，要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。 　　同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降。 　　除法律规定的特殊情形外，房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力，房屋一天不过户到自己名下，就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此，在房屋交易中，买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接，更要充分重视房屋物权的变更登记，在具备过户条件时及时办理变更登记，以防节外生枝产生难以挽回的损失。(颜斐) 　　统计显示，2014年至今年10月底，市二中院在执行程序中共受理涉及买房人异议的案件为588件，占全部案外人异议案件总数的91.6%。 　　　二手车买卖看细节 　　细查卖方身份证明和所有车辆凭证 　　签订合同注意“定金”与“订金” 　　近年来，二手车买卖市场的兴起及其不规范化使二手车买卖纠纷数量激增。买家的掉以轻心、卖家的利欲熏心、二手车买卖平台的事不关己，使二手车买卖市场急需净化。针对若干案件中凸显的二手车买卖问题，近日海淀法院对二手车买卖过程中应当提高谨慎的环节做出了提示。 　　十来样手续全检查 　　车主的身份证 　　机动车辆登记证 　　机动车辆行驶证 　　购置税完税证明 　　新车购买时发票或车辆过户交易发票 　　养路费交纳证明 　　有效期内的年检合同标志 　　车船使用税的完税证明 　　车辆保险单 　　商检证明（仅限进口车） 　　环境证明（环保标志） 　　法人代码登记证或介绍信（限法人） 　　以上这些都要仔细看好，必要的时候应当去车管所查询进行确认，做到万无一失。 　　详细约定关键环节 　　法官建议市民在签订购车合同时，应及时要求对方提供详细的车辆状况说明，或者找权威的第三方评估机构进行评定协商，然后体现在合同中。例如，原车保证无大事故、无大的机械隐患等。是否交付该车行驶证、购置附加费凭证及发票，年检凭证、原车发票及购买的车辆保修以及保障期限这些关乎买方重大利益的内容应当在合同中重点标注。 　　此外，双方的违约责任及购买二手车的付款时间和方式，例如是先付款后过户，还是先付部分车款，过户后补齐余款，无论选择哪种付款方式，都要在合同里详细描述。 　　定金订金性质不同 　　法官表示，买家在购买二手车之前，对于二手车方面的相关法律法规及政策应当心中有数，以免购车后违反法律法规而无法实现购车目的。 　　例如，北京等地规定了限购政策，购买者必须具备小客车指标等，买家如若对该政策不了解，**后有可能竹篮打水一场空。另外，二手车买卖中约定的定金和订金性质截然不同，交易双方在签订合同时应当谨慎对待。“定金”是一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。 　　法官特别提示，给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 　　而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。在签订二手车合同时，对于买方支付金额的性质，应当由双方以条款的形式固定下来，防止扯皮耍赖。(黄晓宇) 　　堂下问答 　　开栏的话：法律是底线，是规矩，也是保障大家正常生活的基础工具。各种法律法规乃至规章制度浩如烟海，平常或许用不上，关键时刻还真就得指望它。工作和生活中，难免要跟法律和法条打点交道，北京晨报《讲法堂》记者每周一在这里为晨报读者解答点困惑，有事儿您吱声，我一定支招，有专业问题我帮您翻翻法条，实在不行，还能找更专业的法官和律师在这里帮您答疑解惑。 　　询问：我已经从一家私企退休了，以前单位一年还给我发600元供暖费，可近几年单位却取消了这项福利，能否通过起诉讨要？ 　　记者：根据《关于冬季职工宿舍补贴发放办法的通知》，发放取暖补贴的范围是全民所有制的企业、事业单位和国家机关、人民团体等单位的固定职工。您的单位有权自主决定是否向职工发放冬季取暖补贴，不违反相关法律法规。 　　询问：我家的室温经常达不到18°，是不是可以拒交供暖费？ 　　记者：一分钱不给估计说不过去。按规定，住户在供暖温度不达标时，应及时报修并保存好相关证据材料，并向有关行政管理部门投诉，依法维权，而非以拖欠供暖费的方法处理问题。如果证据充足，对供暖费数额应当予以适当减免。"

2、"今后，北京的“自住房”将被“共有产权住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见，今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的自住房项目，都将执行新的共有产权住房规定。但是，原有的自住房仍然执行老办法。共有产权住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市试点共有产权住房，上海市目前已在保障房中实施共有产权制度。所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。根据征求意见稿，共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。征求意见稿提出，各区政府应根据共有产权住房需求等情况合理安排用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说，和自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。此外，征求意见稿还提出，共有产权住房建设项目应根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。北京市住房保障专家组成员马力说，所谓“共有产权住房”，简单来说，就是一套房子由政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少房款，买下一套自住的房屋，这样更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的，确保了通过此套房屋来实现家庭自住目的。马力解释说，如果该套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的产权，出租或出售都有诸多限定条件，这样可以杜绝自住房的牟利空间。■ 三问新政1谁有资格申购共有产权住房?共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别，如单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。而自住房对单身申请人的年龄限定条件是年满25周岁。新规明确有住房转出记录的家庭不得申请，这意味着申请家庭如有房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，一样不能再申请。另外，申请家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。征求意见稿规定，申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。对于弄虚作假者的处罚，共有产权住房比自住房更加严厉。征求意见稿提出，经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况;伪造或提供不真实相关证明材料;申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房，在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。根据征求意见稿，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。2政府和购房人如何共享产权?征求意见稿指出，购房人的产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。举个例子，某个共有产权住房，供地时确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。征求意见稿规定，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。当申请家庭选定了共有产权住房，夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。3共有产权住房租售有何限制?根据征求意见稿，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。以出租为例，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，且优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。中介机构不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。在出售方面，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委(房管局)提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题，购房人则是只负担其产权份额比例的税款。申请条件1.已婚家庭，申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。2.单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。3.申请家庭应符合本市住房限购条件。4.申请家庭成员名下均无住房。不得申请1.申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。2.申请家庭有住房转出记录的。3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。4.申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。申购流程1.网上公告。开发商取得项目规划方案复函后，向项目所在区住建委(房管局)提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。2.网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登录区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。3.联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。4.摇号配售。由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。分为公布摇号名单、摇号配售、顺序选房、购房确认等步骤。区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。再上市流程1.购房人向原分配区住建委(房管局)提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。2.代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。3.共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。"

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