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南非零售房地产市场似乎是“中路”的表现者，夹在表现不佳的写字楼房地产市场和表现出色的工业房地产市场之间。
FNB Commercial Property 的房地产行业策略师 John Loos 在审视零售房地产市场的前景时指出，按照历史标准，它仍然是一个相对昂贵的房地产类别。自 1990 年代中期以来，它出现了非常强劲的租金通胀、运营成本通胀和资本增长。
使用 MSCI 年度数据，调整经济中的总体通胀以获得“实际价值”，房地产零售物业净营业收入(使用 GDP 通胀调整的通胀)从 2015 年的峰值水平到 2020 年下降了 -20.9%，而实际资本价值同期每平方米下降了-18.8%。然而，2020 年的这些实际价值仍然比 1995 年的水平分别大幅增长了 60.2% 和 72.3%。
零售房地产市场的实际租金、收入和价值迅速上升，发生在 2008/2009 年全球金融危机衰退之前的消费繁荣时期。自 1990 年代后期以来，利率已大幅下降，消费者的负债要少得多，在信贷驱动的消费热潮中进行，在全球金融危机之前的几年里，经济增长率达到 5% 以上。
全球金融危机前的经济和消费环境证明了房地产零售物业租金和价值的急剧上升。然而，在经历了全球金融危机后十年经济增长停滞和消费者面临的金融压力逐渐上升之后，房地产类别的价值应进行重大调整，以更好地反映经济基本面。
自 2016 年左右以来，随着在线零售增长的额外挑战，这些价值观开始广泛纠正。
在 2022 年第二季度左右发生剧烈的零售封锁之后，零售房地产市场的表现预计将从低基数大幅反弹，但从更大的长期前景来看，问题仍然存在：反弹到什么水平?
与零售房地产市场相关的几乎所有重要经济和其他数据都表明，与 2020 年相比，2021 年的情况要好得多，但我们的经济面临的无数结构性挑战表明，我们充其量只能回归“平庸”。
TPN 租户付款绩效数据显示，零售物业租户在 2020 年的硬封锁期间受到的影响比办公室和工业租户人口更严重，尽管到 2021 年 7 月已经恢复到 66% 的租户与房东的信誉良好，比 41 2020 年 5 月的百分比，远低于 2020 年 3 月封锁前测得的 71%。此外，到 2021 年 10 月，信誉良好的租户百分比略有回落至 64%，这表明全面复苏的最后部分可能在工业地产市场的 71% 和写字楼市场的 70% 以下的百分比仍然是最艰难的。
然而，随着实际 GDP 增长预计将在 2022 年从 2021 年的 4.8% 下降至 2.2%，预计消费限制仍将显着。受就业增长疲软、利率上升和有效个人税率上升的限制，去年估计为 2.8%，实际家庭可支配收入增长预计将放缓至 0.2。
持续的财务限制仍然表明非必需品的表现不如必需品，而专注于高频必需品的小型零售中心的表现可能会继续优于较大的区域性零售中心。
预计自 2020 年以来 GDP 的改善也将导致零售物业的空置率上升趋势在 2022 年达到峰值，但这一比率可能仍然太高，无法缓解目前对实际租金的巨大压力。
本地和国际利率上升，再加上南非政府债务水平的预期进一步上升，导致人们相信政府长期债券(当地债券市场的主要推动力)将继续多年普遍走高，这反过来也将推动房地产的资本化率。
FNB 预计，随着 2020 年经济衰退的影响消退，房地产收入实现正增长，2022 年租户业绩将略有改善。这反过来导致对资本正增长的预期非常低，今年约为 1%，这将比 2020 年的 -10.3% 和 2021 年的预期 -4% 有很大改善，但将转化为持续下降在调整经济中的一般通货膨胀时，以“实际”价值计算。
鉴于零售房地产市场已成为非常昂贵的房地产类别，预计进一步逐步的实际调整将使市场价值与疲弱的国内长期经济基本面保持一致。
简而言之，2022 年零售房地产市场的表现预计将比过去两年显着改善，但受到与 2008 年之前繁荣时期截然不同的经济的影响，实际价值持续逐步调整，表现平平。
虽然在线零售形式的结构性变化和更高水平的在家工作对物流、零售和办公市场产生了重大影响，但与强制销售的跳跃相比，在线零售似乎正在缓慢地蔓延到零售物业。在家办公运动对写字楼房地产市场的重大冲击。
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