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许多人对买房出租的投资模式失去了兴趣，有些人选择坐在另一张桌子旁。小型房地产开发提供了适合各种口味的东西，但如果您正在考虑尝试，关键问题是您有多饿?
如果你贪得无厌，大的也可以很漂亮，但你需要确保你咬的东西不要超过你的咀嚼量。规模经济发挥了作用。从开发商的角度来看，建一百个单位不是建十个单位的十倍，但它可以产生十倍的利润，如果不是更多的话。但规模越大，复杂性和风险也越大。如果您的项目出乎意料地被搁置，那么您将更愿意支付几十万的利息而不是数千万的利息。
小可能更容易，风险更小，但它会让你获得足够的利润吗?这是您需要自己进行数学计算的地方。您的目标是至少 20% 的 GDV(总开发价值 - 您的单位将出售的金额)作为您的利润，并且您平均需要 18-24 个月才能完成小规模开发最终-到结束。因此，举个例子，如果你想平均每年赚 10 万英镑，你可以每 18 个月做一个项目，产生 15 万英镑的利润。
这相当于 75 万英镑的 GDV，这在开发方面非常小。或者你可以做两个更小的计划，每个计划的 GDV 为 37.5 万英镑。只需决定您想要制作多少并计算出您需要做的开发规模。你很快就会发现，你不需要为了过上体面的生活而进行大型开发，但对于那些旨在获得更显着回报的人来说，数学同样适用。房地产开发的一大吸引力在于，从个人收入的角度来看，从行业角度来看，一个小项目可以真正改变生活。
下一个大问题是要构建什么?
这是您需要考虑(再次)降低风险的地方。建造一栋 100 万英镑的豪宅比建造 5 套 20 万英镑的公寓风险更大，因为如果房子卖不出去，你就得为所有借来的钱支付利息，但如果只有一套公寓没有转移，至少你会有已经通过出售其他四个来偿还您的资助者。此外，我敦促您为“需要”市场而不是“想要”市场建造：这意味着 1 到 2 个床位的公寓，或最多 3 个床位的房屋。5 床独立式豪宅看起来不错，但它们不是必需品，在艰难的市场中可能更难出售。
您还需要做功课。找出您的目标区域的需求在哪里以及谁将购买。减员?年轻的专业人士?家庭?他们每个人对位置、交通连接、当地便利设施和家居设计都有不同的要求，您当地的房地产经纪人将是宝贵的指导来源。为您的客户而不是为自己打造，始终专注于您的底线。您可能认为那些镀金水龙头看起来很棒，但如果它们削弱了您的利润，请选择更简单的东西。毕竟，你不会住在那里。
在计划方面，风险再次出现。由于大多数项目通常需要规划许可，如果英语规划系统是超现代的、资源丰富的、快速的并且完全没有任何疑问或主观性，那就太好了。不幸的是，事实恰恰相反。尽管最近的女王演讲宣布对所有与规划相关的事情进行严厉的改革，但我的首选路线仍然是尽可能避免它。我见过许多规划应用程序最终陷入困境，这让他们的开发人员付出了时间和金钱。幸运的是，我们的军械库中有一种可以让生活变得更轻松的武器，它被称为许可开发权 (PDR)。
PDR 允许我们在无需申请全面规划许可的情况下改变建筑物的用途，这就是政府对目前缺乏正在建造的房屋感到沮丧，他们认为在 2021 年显着延长 PDR 是合适的。从 8 月开始，您将能够将范围广泛的物业转变为住宅，其中许多是第一次，而无需申请规划许可。
你的发展离你有多远?理想情况下，您希望它离家不到一个小时的车程。虽然您不会在现场花费太多时间，但您仍需要在购买前进行研究和尽职调查。必须走遍整个是一种束缚，而且这会导致与承包商的关系更加疏远，这是一个劣势。如果你在一个小时的车程内没有找到一个像样的项目，那么你就没有正确地寻找。
你的工作量呢?你真的能负担得起全职开发房地产吗?幸运的是，房地产开发是目前杠杆率最高的商业模式之一。事实上，您不需要铺设一块砖;一个专业团队将为您交付您的项目，此外您还将有一名项目经理来监督一切。作为开发人员，您的关键角色是创建“品牌”、寻找团队、寻找开发机会和安排财务。大多数人在业余时间应该能够轻松完成的所有可教技能和角色。但是，您在工作日需要有一点灵活性，因为有时您需要接听电话和开会。
作为开发人员，您需要的最后一件事是优势。Edges 有两种主要风味。第一个优势涉及知道如何从机会中获得比竞争更多的利润，这反过来意味着您可以为此支付更多费用。幸运的是，这是一项可以学习的技能，但令人惊讶的是，很少有开发人员了解如何利用它。第二个优势涉及与供应商或其代理建立独家(或几乎独家)对话，这意味着您将很少或没有竞争。同样，这背后的秘密对于新手开发人员来说是非常容易学习的。如果你能在一个项目中找到这两条边，那么你确实做得很好。
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