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同类房地产交易所，即1031交易所，在上个世纪一直是房地产投资不可或缺的一部分。第一次同类交易在 100 年前根据 1921 年的税收法案获得批准。虽然此后规则已经演变了几次，但基本前提是相同的——1031 交易允许房地产投资者推迟对出售的房产征收资本利得税，如果他们在规定的时间内获得同等或更高价值的新财产。根据当前的指导方针，新旧房产几乎可以是任何类型，因为它们“是为了贸易、商业或投资的生产用途而持有”。同类交换可以包括出租房屋、商业建筑、土地、零售物业等。
那么为什么 1031 交换很重要呢?除了每个人都希望尽可能减少他们的税单之外，同类交易还允许投资者扩大其投资组合并增加他们对后续交易的购买力。它将众所周知的罐头——在这种情况下，资本利得税——踢到一边，直到房产在没有交换的情况下被出售。目前每年1031交易所交易额超过1000亿美元。一项研究发现，通过 1031 次交易获得的重置房产中有88% 是通过随后的应税销售而非另一笔同类交易处置的——这意味着政府确实为大多数交易收回了税款。
有 1031 次交换，时间线至关重要。每一步都必须由合适的团队执行，并遵守特定的截止日期。平均时间表如下：
1. 首先，投资者会与他们的房地产专业人士谈论他们希望执行 1031 交换的愿望。在这个发现阶段，投资者和房地产经纪人将开始漫不经心地审查市场，寻找与待售房产价值相等或更高的潜在替代房产。
2.一旦投资者对潜在收购物业的整体领域感到满意，则将放弃的物业投放市场。投资者的律师将在截止日期临近时提交适当的 1031 文件。
3. 当放弃的财产被出售时，收益会转到合格的中介机构 (QI)，后者在整个流程中持有资金，类似于产权公司。
4. 投资者有 45 天的时间在被放弃的财产截止日期后提交一份最多三个潜在收购财产的清单。请记住，在该过程开始之前，就会对适当的财产进行初步探索，随着放弃的财产签订合同，会进行更广泛的搜索。
5. 投资者必须在放弃财产的截止日期后的 180 天内关闭指定的三个中的一个。考虑到最初的搜寻工作和标准的成交时间范围，180 天应该足够完成交易。
如果情况发生变化，投资者无法在 180 天内执行同类出售，会发生什么情况?1031 可以取消，投资者将没收他们向中介机构支付的大约 750 美元的初始款项。他们必须等待完整的 180 天期限才能从出售的财产中获得资金。当然，然后适用典型的资本利得税。事实是，不遵循 1031 的缺点很少。虽然可以反向执行 1031，在旧房产出售之前购买新房产，但财务和法律要求有点严格。
与大多数房地产交易一样，经验丰富且知识渊博的团队至关重要。投资者不仅应该让他们的房地产经纪人、抵押经纪人和律师参与进来，还应该与他们的税务会计师保持联系，以确保审查每一个细节。
1031 交易所的未来会怎样?没有人有水晶球，所以没有办法确定。100 年来，这部分税法使大大小小的投资者受益。拟议的 500,000 美元的递延收益限制似乎旨在抑制大型开发商和超级富豪投资者的收益，但变化也可能会渗透到其他人身上。由于投资者试图抵消税收，租房者可能会看到更高的每月住房成本，而房地产市场，尤其是在高税收州，可能会受到不利影响。整整63% 的房地产经纪人报告说他们参与了 1031 交易所。
对于希望充分利用现有 1031 交换优势的投资者来说，现在是最佳时机。
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