网站首页 房产资讯 > 正文
从东海岸到西海岸的主要和次要城市，写字楼、酒店和购物中心都空置或几乎空置。也许它们已经过时了。也许商业房地产已经改变到这些空建筑物不再相关的地步。将它们转换成住房，以缓解住房负担能力危机不是很有意义吗?
这听起来是个好主意。在少数情况下，这可能是个好主意。但是，就实用性和经济性而言，这通常是一个挑战。
从一个明显的问题开始，这些转换需要花钱——很少像从头开始构建一样多，但仍然需要大量的资本投资。例如，办公楼的所有者已经对该建筑进行了大量投资。转换为住房将需要额外的投资，但额外的投资可能不会创造同等(或更多)的价值增长。在转换过程中，所有者将没有收入，但需要支付持有成本。建筑物的任何用途改变或重建并不总是顺利、容易和便宜的。
只有当现有建筑物贬值到与空置土地相比，投资转换才具有经济意义。如果新住房的价值比改造前建筑物的价值高得多，这也可能是有道理的。例如，这就是推动纽约市金融区大量住宅转换的动力。那里的许多写字楼都陈旧不实用，因此作为办公用途不是很有价值，而住房则更有价值。税收优惠也有所帮助。
然而，在那个例子中，转换器创造了(主要是)市场价格的住房。今天流传的转换建议经常考虑到新建造的住房将部分或有时甚至完全负担得起。如果没有某种形式的巨额政府援助，这个提议在经济上是行不通的。因此，它使政府进一步直接或间接地为住房建设提供资金或融资。在当今许多可能已经过时的办公楼所在的商务区，这项业务可能特别昂贵且资本密集型。
作为物理问题，商业建筑并不总是适合住宅改造。例如，写字楼往往有很宽很深的楼层，因为大楼的中心可能用作储藏室或其他功能，所以不需要太多的光线和空气。
相比之下，公寓需要更多的光线和空气。如果公寓的某些部分离窗户太远，它们可能无法满足买家或租户的规范或市场期望。那些大型办公楼楼层也没有住宅使用所需的建筑系统。浴室可能聚集在建筑核心、黑暗区域附近，管道只为建筑的那部分服务。相比之下，住宅楼的每个单元都需要浴室和管道。电力服务还需要重新布线，通过新的仪表运行，并且通常从头开始有效地重建。
酒店可以更好地作为转换候选者，尤其是长住型酒店。即便如此，合并单元以创建更大的公寓的过程可能会导致不切实际的安排，并且需要广泛改变公用事业路线。
购物中心面临与大型办公楼相同的规模问题。它们通常必须完全重建以容纳住房。拆除它们并重新开始可能更实用。
另一方面，适应性再利用的概念对于房地产来说并不陌生，尽管它不一定适用于经济适用房。它最适用于价值下降到转换所创造的增量价值远远超过其增量成本的房地产。这通常涉及暂时没有吸引力的领域的开拓性发展，即“高档化”，有人说这是一件坏事。
转换有时也会产生新建筑无法提供的机会和好处。例如，较旧的办公楼和酒店有时具有当今的建筑商无法在经济上复制的建筑细节。买家或租户通常喜欢这些细节，从而增加最终产品的价值。过时的写字楼和一些零售建筑的天花板通常比典型的公寓更高，买家和租房者也会喜欢。在某些情况下，这些建筑物的位置很好，在新建筑将非常昂贵的地方。
现有建筑的住宅改建还为开发商提供了比新建建筑更大的优势：改建引起争议和反对的可能性要小得多。在当今世界，几乎任何理想领域中的每个重大项目都必须经历漫长的审批过程。这个过程，特别是如果它包括诉讼，很容易比建造实际建筑物花费更长的时间。新项目的审批过程肯定充满了问题、意外和潜在的阻碍。相比之下，现有建筑物的改造通常不会为邻里反对者创造那么多的照明棒。节省的年数和避免的持有成本可能有助于转换项目在财务上有意义。
版权说明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！
猜你喜欢：
- 2022-10-04 大葱蘸虾酱怎么做（大葱炒怎虾酱的做法 和大家分享一下）
- 2022-10-04 客家油糍粑的做法大全（油糍的配方 正宗客家茶果）
- 2022-10-04 村级理事会是什么意思（什么叫村理事会 什么是村民理事会）
- 2022-10-04 肾结石碎石能排出来吗（肾结石碎石都能排出吗 肾结石体外碎石能全排出吗）
- 2022-10-04 梦见拾砖头（周公解梦梦见捡砖头 这是好兆头吗）
- 2022-10-04 烤叉烧鸡腿的做法大全（烤鸡叉家常做法 快来品尝一下）
- 2022-10-04 豆腐皮藕片做法大全（豆皮包莲藕的做法 味道鲜美入味多汁）
- 2022-10-04 联想e40摄像头怎么打开（联想b40摄像头如何开启 如何打开摄像头）
最新文章：
- 2023-07-01 家庭养猫什么颜色的风水比较好（养猫颜色有什么讲究 养猫颜色有哪些讲究）
- 2023-07-01 抽真空的腊牛肉存放要冷冻还是冷藏（抽真空的腊牛肉能保存多久）
- 2023-07-01 卫生间换气扇套什么定额子目（怎样选择卫生间换气扇）
- 2023-07-01 100平米水地暖一个月燃气费（100平米地暖一个月燃气费多少）
- 2023-07-01 评估行业的现状和前景（房地产评估行业前景如何）
- 2023-07-01 是养猫咪好还是养狗狗好?（如何选择养猫还是养狗）
- 2023-07-01 榆木和桐木家具的优缺点（桐木家具的优缺点）
- 2023-07-01 2023契税最新政策（商品房交房时需要交哪些费用）
- 2023-07-01 正山小种一包多少克（正山小种一包全泡吗）
- 2023-07-01 康砖茶的功效与作用（康砖茶是什么茶）
- 2023-07-01 收音机音乐台是哪个台（收音机音乐电台是哪个频道）
- 2023-07-01 营业执照怎么注销个体户（营业执照怎么注销）
- 2023-07-01 餐饮许可证办理流程图（小餐饮许可证办理流程）
- 2023-07-01 养小泰迪的方法（养小泰迪的注意事项）
- 2023-07-01 卧室衣柜用什么板材好（卧室衣柜如何选购）
- 2023-07-01 海底捞生日快乐歌叫什么名字（海底捞生日快乐歌叫什么）