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当前的房地产繁荣将在2022 年——或可能在 2023 年初——当抵押贷款利率上升时趋于平缓。尽管价格可能会从恐慌性购买的高位回落，但不会有泡沫破裂。
繁荣产生了一些疯狂的购买、超过要价的出价，以及潜在房主的大量担忧。但这并不是泡沫。泡沫不仅仅是价格上涨，而是没有基本经济因素证明的需求。购买热潮的关键是低抵押贷款利率以及所需住房类型的转变。
抵押贷款利率在 2011 年达到了当时的历史最低点 4%，然后一直保持在那个附近，直到大流行，当时他们达到了 3%。2020 年抵押贷款利率的下降使房屋的月供减少了 12%，使许多人能够现在而不是以后买房。
除了低抵押贷款利率之外，一些人看到了远程工作的未来并想要更多的空间，这通常意味着搬出公寓，搬进单户住宅。其他人发现城市生活没有那么有趣，所以他们前往郊区，那里的房子比公寓更普遍。
对房屋的需求增加推高了价格，这是可以预见的。然而，供应无法像需求一样快速调整。房屋建筑商在 2020 年下半年提高了产量，但几个月后他们遇到了供应限制。准备建造的地块都被买断了，建筑工人很难找到，社会疏远使工人的生产力降低。现在不断上涨的材料价格和延期交货的货物挤压了利润率。这就是我们在当前的房地产繁荣中发现自己的方式。
但这种繁荣并不是泡沫，因为廉价抵押贷款的基本面和供应限制很容易解释价格上涨。最近的房屋开工低于历史平均水平，尽管人口增长率较低是合理的。但随着从多户住宅到单户住宅的转变，最近的建筑水平是有道理的。新建筑不需要突然下降以保持合理的平衡。
繁荣何时结束?两个关键是满足新的需求和抵押贷款利率。低抵押贷款利率使年轻家庭能够比其他情况更早地购买房屋。它并没有改变那些永远不会成为房主的人的购买经济学。相反，低抵押贷款利率使人们能够比其他方式更早地实现他们的梦想。从这个意义上说，2020 年和 2021 年强劲的房市一直在向未来借债。然而，以前可以买房的人们从城市生活到郊区生活的偏好转变是永久性的新需求。至少，只要他们不对房屋所有权感到幻灭。
当金融市场预期通胀加剧以及美联储采取行动遏制通胀时，抵押贷款利率可能会上升。尽管美联储的传统工具会影响短期利率，但对抵押贷款利率的影响很小，但美联储的新举措直接影响了抵押贷款。美联储一直在大量购买抵押贷款，压低了抵押贷款利率。美联储还一直在购买许多国债，这些国债通常是机构投资者抵押贷款的竞争对手。
到 2022 年中期，抵押贷款利率可能会上升整整一个百分点，尽管这一预测超过了我的经济学家同行的平均预测。他们怀疑长期利率甚至会在 2022 年 12 月之前上升一个百分点。如果他们是对的，而我是错的，那么房地产市场将保持更长时间的强劲势头。
住房供应链中的商业领袖今年应该会享受强劲的销售额，但预计未来几年不会进一步增长。大型资本项目必须使销售额回到 2019 年的水平。
潜在的购房者可能应该冷静一下。这是一个艰难的购买季节。尽管全国范围内的价格不太可能下跌，但 2023 年可能会有更容易的购买机会。
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