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人们普遍认为房价是周期性的：上涨的必定下跌，没有资产可以无限期地上涨，因为它的价格会变得无限高。在一个货币供应有限的世界里，这不可能。
这就是为什么许多人对住宅房地产市场(以及其他发达)的非凡繁荣持怀疑态度的原因。这是自然的，但我警告不要这样做。相反，投资者和买家应该认识到外部因素何时会扰乱传统智慧。
作为一家在大部分地区运营的以科技为基础的房地产经纪公司的创始人，我看到千载难逢的环境以一种可能在中长期生存下来的方式提升住宅房地产价值.
一、事实：从2020年4月到2021年4月，新房销量上涨50%，中位价上涨近20%;从 2020 年 5 月到 2021 年 5 月，现房销售量增长了 42%，现房价格上涨了 20%。这背后有几个无可争议的平淡因素：
•就业市场改善：申请失业救济的人减少，就业增长高，经济年增长率接近 7%(在 2020 年放缓之后)。人也以创纪录的速度辞掉工作，这通常表明对就业市场的信心。
• 需求方面的复杂化是低利率环境，投资者在股票和商品市场的波动中寻求避风港，纷纷涌向住宅房地产。根据 Redfin 的数据，过去六个月，投资者在房屋中投入了创纪录的 770 亿美元。事实上，企业投资者在第一季度购买了 15% 的待售房屋。
• 木材成本也在过去一年抑制房屋开工方面发挥了作用，木材期货价格在 5 月份升至 1,670.50 美元的峰值，而大流行前仅略高于 400 美元。根据银行的一份报告，它们最近下跌，但在过去一年中仍导致新房价格上涨 34,000 美元。
• 从更长远的角度来看，建筑不足造成了普遍的房屋短缺。据全国房地产经纪人协会称，目前可能有680 万套房屋“失踪”。据商业内幕，只有123万新房屋的建造，平均每年在的头二十年这个千年，相比于约1.5亿年从1968年新房平均到2000年人口增长在有放缓——但远不及新房建设的步伐。
• 人们一旦到了老年，就不像以前那样倾向于缩小住宅规模。根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，55 岁以上的 6700 万房主总共拥有所有房屋净值的约三分之二——其中约 63% 的房主计划在适当的位置安老，而其余的则计划至少再搬一次. 这导致人们越来越多地批评婴儿潮一代的自私——但这不太可能改变房地产市场的基本面。
可以肯定的是，呆在一个空间里有很多好处：许多互动更自然地发生在个人身上。工人可以更容易地受到监督和培训，并且可以培养友情。但这些都是通过成本(通勤时间、精力、麻烦、不在别处的机会成本)来平衡的。在我们全球化的现代经济中，尤其是在发达占主导地位的各种服务和行业中，成本方面看起来越来越没有意义：工人需要向其出售、合作或购买的人可能不在同一个地方。同时。这个想法是不可信的。
即使在之前，技术也能够很好地解决这一现实，促进虚拟会议和跨全球数字协作，这在很大程度上避免了同地办公。大流行通过令人信服地揭示办公室的许多功能可以复制来加速实现这一目标。其效果令人振奋，几乎类似于互联网革命本身：就像你不需要折叠纸张、购买信封和舔邮票来对应一样，你也不需要为了协作而长途跋涉。当然不是所有的时间。
现在人们普遍认为，并非所有员工都会恢复到大流行前的办公室出勤水平——许多公司不会要求这样做。相反，他们将至少有一段时间在家工作。因此，雇主正在减少他们的办公室足迹。雇主现在在员工家中拥有许多微型卫星办公室，而不是办公室。
我预测这将抑制办公房地产的价值(可能会推动共享办公公司的势头)，同时提高房屋的价值。房屋将需要更多空间和设施。雇主意识到这种情况要求他们参与这些变化的成本——这一过程目前处于起步阶段——这将提高许多人的住房负担能力并进一步推动需求。
综上所述，结论就清楚了。由于生活功能历史性地转移到住宅、流动性激增和供应短缺，我们可能会目睹住宅房地产资产的历史性重新定价。
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