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尽管我们都听说过资产类别全面升值以及经济空前强劲，但作为一名房地产企业家和前职业交易员，这就是让我夜不能寐的原因：我相信我们只知道故事的一部分，我们缺少的那部分——我们目前无法解释“隐形”或“隐藏”的杠杆可能对我们的经济健康产生重大影响。
问题?我们可能不会知道，直到为时已晚。
简而言之，“杠杆”是指借入(直接或以资产为抵押)的资金，目的是将这些资金用于进一步的财务收益。几个世纪以来，如果运用得当，杠杆作用推动了财富和经济增长;然而，与任何债务一样，当事情恶化时，借款人可能会发现自己陷入财务困境。这就是我们经济体系的现实。
当投资者利用本质上更难以追踪的资产(例如加密货币、艺术品、收藏汽车和葡萄酒收藏)时，风险会被放大，而且这些资产的使用频率可能比我们的经济数据显示的要多得多。更棘手的是，这种借贷掩盖了风险和债务的乘数效应，而且在我们感到乐观并且资产估值“似乎”处于永无止境的上升轨道时，这种借贷往往很普遍。
“隐形”杠杆和住宅房地产
2021 年 1 月，Zillow 报告称，住宅房地产的价值约为 36.2 万亿美元(这是最好的估计，总是在不断变化，现在可能更高)。根据纽约联邦储备银行2021 年 5 月的一份报告，未偿还的抵押贷款和房屋净值约为 10 万亿美元。而Statista报道说，在2020年，拥有约在自己家中65%的股权。
从表面上看，这加起来了。但这就是我认为这是一个问题的原因：我密切关注房产挂牌和销售价格，在我看来，价值数百万美元的挂牌和销售远多于具有购买和购买所需收入水平的人。维护它们。仅仅将 20% 的必要首付——例如，一套 300 万美元的房子——600,000 美元——是一笔巨大的支出。
钱从哪里来?当然，有些人在每次购买新的主要房屋时都会升级并重新投资超过此价格门槛的房屋。还有国际和企业投资者。但从我的角度来看，必须有很多人过度利用加密货币和 NFT 以及保证金账户来购买这些价值数百万美元的房屋——而且由于很难追踪，我们不知道实际有多少债务存在。
随着杠杆作用的增加，风险也会被放大。下面是一个例子：假设我拥有一所房子并且有 50,000 美元的可用资产。我把它拿出来是因为在目前的低利率下，我相信我可以赚到足够的钱投资其他地方，使其值得房屋净值贷款的成本。到目前为止，一切都可以追踪。
假设我用这 50,000 美元购买加密货币，然后我再次利用它(从 2 倍到 5 倍或更多)。很快，原来的房屋净值被多次杠杆化，变得难以追踪。然后我利用它来购买价值数百万美元的房屋。
我的理论是，人拥有的住宅房地产股权可能比数据显示的要少得多——大约是 10% 到 20%，而不是 65%——我们会看看是否可以将“隐藏”杠杆考虑在内。
这只是“无形”杠杆如何使我们的财务基础不如看起来那么稳定的一个例子。
财富，还是幻觉?
正如我们从历史中知道，跌的一定会涨，我们也知道涨的终将落下。当这种情况同时发生在数以千计的高杠杆人群——甚至数十万或数百万人身上时，会发生什么?如果我们没有所有的数据，我们的经济模型往好里说就是不准确，往坏了说。
其基础是，对于许多投资者而言，“隐形”杠杆已成为另一种将资产游戏化的方式，以期获得快速(并且可能是可观的)回报。虽然它可能创造了一些真正的财富，但在我看来，它也创造了财富的假象。这很重要，因为当时机好时——而许多投资者只知道好时机——太容易被卷入波浪中并相信这种旅程会持续很久。
我的建议?现在可能是增加财富的好时机，但在您进一步进入我们当前经济的繁荣之前，请确保您的财务救生筏是安全的。
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