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规则变更可能会推动LifeCoCRE投资

2021-08-04 10:24:34 行业快讯来源：

导读经过多年的游说努力，为寿险公司制定监管要求的保险专员组织降低了投资商业地产的资本要求，这可能为增加该行业的寿险公司活动打开了大门。

经过多年的游说努力，为寿险公司制定监管要求的保险专员组织降低了投资商业地产的资本要求，这可能为增加该行业的寿险公司活动打开了大门。

全国保险专员协会的基于人寿风险的资本工作组批准了这一变化，这是推动基于风险的房地产资本要求现代化的一部分，以更紧密地与商业地产投资的历史风险保持一致。

新的资本规则要求寿险公司持有 11% 的资本用于商业地产股权投资——低于法规修订前的 15%。对于寿险公司在合资、有限责任公司或类似结构中持有的房地产股权投资，需要持有的风险资本金额从23%降至13%。新规定对寿险公司2021年年终风险资本报告生效。

降低基于风险的资本要求，为寿险公司腾出更多资本投资于商业地产，并提高投资该行业的有效回报。实际上，相对于大多数寿险公司的总规模而言，所涉及的资本金额较小，但它使商业房地产作为他们的投资产品更具竞争力。

“寿险公司现在可以获得比以前更好的基于风险的资本回报，这使得商业房地产相对于其他投资比改变之前更具吸引力，”商业和多户家庭政策副总裁布鲁斯奥利弗说。位于华盛顿特区的抵押贷款银行家协会。

现代化标准

包括 MBA 和人寿保险公司在内的寿险公司和行业贸易团体于 2017 年开始与 NAIC 工作组进行讨论，以降低资本要求。行业代表争辩说，先前的要求反映了商业房地产投资的风险程度高于该行业的历史表现。

在一封日期为 5 月 21 日的提案的支持信中，MBA 写道，在 2000 年采用当前基于风险的资本要求时，几乎没有关于房地产表现的数据。

“(T)他的提议是基于对 NCREIF 房地产指数的历史房地产投资业绩数据的分析，并辅以进一步的数据......直到 1961 年至 1977 年的早期，”信中说。“MBA 支持 11% 的提议系数，作为对该分析结果的合理和保守应用。”

信中指出，合资企业投资的较高风险权重“基于一个隐含的假设，即间接房地产投资……平均比直接房地产投资风险高出约 50%。” 然而研究表明，“通过合资企业持有的房地产的表现与独资房地产一致，甚至可能略好于独资房地产。”

寿险公司联盟还代表 RBC 寿险工作组游说一项提案，该提案将进一步降低账面价值低于市场价值的资产的基于风险的资本要求。该提案将使寿险公司能够确认部分资产的未实现收益，例如，随着时间的推移会升值。

例如，市值为 1,500 万美元、账面价值为 1,000 万美元的财产的基于风险的资本支出将减少到未实现价值 500 万美元的一部分，以进一步减少监管金额。寿险公司必须为该财产持有的资本。此更改是原始房地产提案的一部分，但工作组将其推迟，以便有时间解决运营会计和估值问题。

修改 CMBS 法规

NAIC采取的行动只影响商业房地产股权，不影响寿险公司的债务投资。另外，NAIC 工作组也在听取类似的建议，以更新 CMBS 的基于风险的资本要求。这些更新还将涉及降低资本要求，从而减轻寿险公司投资商业抵押贷款和 REIT 支持的债券的负担。

这些变化的理由是使 CMBS 的资本费用更符合证券带来的实际风险。与股本要求的变化一样，相对于竞争投资产品，这可能使 CMBS 对寿险公司更具吸引力。

NAIC 的估值证券特别工作组正在听取 CMBS 提案。根据该提案，目前监管适用于寿险公司购买的证券的资本费用的六因素指定系统将扩大到包括多达 20 个不同的因素。这些因素围绕着包括债券评级和所购买工具的潜在损失在内的指标展开。

提议的更新包括将模型从当前为 CMBS 计算基于风险的资本的方式更改为基于整个周期的绩效的方式。这些变化的支持者指出，当前基于风险的资本要求将 CMBS 视为比其历史表现所显示的风险更高的产品。他们指出，AAA 级 CMBS 在其整个历史上几乎没有亏损，可以追溯到 30 多年。

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