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来源：新京报
5月27日，中国社会科学院财经研究所发布的潍坊指数报告(一种基于住房大数据和重复交易法的新房价指数)显示，4月份，以一二线城市为主的核心城市房价快速反弹，但与此同时，住房租金快速下降。按照一般的分析逻辑，如果租金下降，房价上涨，说明房地产泡沫的风险在增加。至于市场风险能否控制，报告分析认为，要看下半年的走势。
京津冀房价上涨“填谷”
4月，中国核心城市房价快速反弹。根据住房指数报告，24个核心城市的综合房价已经高于2019年全年最高房价，但仍低于2018年房价。
从主要城市群来看，长三角和京津冀房价反弹相对较快。与3月份相比，4月份长三角指数上涨0.78%，京津冀指数上涨0.67%，粤港澳大湾区指数上涨0.55%。
对于京津冀房价相对较快反弹，中国社会科学院潍坊指数课题组认为，自2017年以来，京津冀房价经历了持续低迷，长时间沉寂，现在是正常的市场“填谷”效应。
然而，值得注意的是，核心城市的住房租金迅速下降。住房租金指数显示，近2个月22个核心城市的住房租金快速下降，偏离房价走势。4月份纬租核心指数为102.6点，环比下降0.57%，同比下降1.46%。
中国社会科学院财经研究所邹认为，按照一般分析逻辑，租金下降、房价上涨表明房地产泡沫的风险在增加。但市场风险能否得到控制，取决于2020年下半年房价和租金的走势。
预计城市分化将持续到下半年
需要注意的是，由于疫情导致2月交易异常，3月环比指数出现扭曲。但3月份之后市场基本恢复，4月份的环比指数已经能够较好地反映真实的市场走势。
报告显示，4月份，北上广深四大一线城市房价均环比上涨。其中，深圳、上海、北京均环比上涨1%以上，增速相对较快。其中，北京房价自沉寂三年以来首次快速上涨。广州环比上涨0.17%，市场相对平稳。
从同比来看，4月份深圳和上海的房价高于一年前，但北京和广州的房价仍低于一年前。
在二线城市，房价环比和同比都有所上涨和下跌。成都、宁波和南京的房价上涨很快，都超过了13%。最近几个月，武汉和哈尔滨的市场相对疲软。从同比来看，南通、宁波、东莞均上涨超过10%。济南、青岛和天津的市场近年来一直保持稳定并呈下降趋势。
对此，潍坊指数研究团队认为，4月份一线城市房价涨幅相对较快，与经济下行背景下市场避险意识增强有关。但由于内外部经济环境相对较差，宏观经济增长乏力，部分一线城市房价快速上涨可能无法持续。二线城市虽然短期内以上涨为主，但持续上涨能力不足。
与一二线城市房价整体上涨不同，三四线城市房价呈现小幅下降趋势，潍坊指数研究团队预测，这种城市分化趋势将持续到2020年下半年。
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