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来源：经济观察网
深圳楼市的监管风暴再次升级，这一次矛头依旧指向高价二手房。5月21日上午，深圳市住建局下属的深圳市房地产信息平台(以下简称“深圳市住建局”)备案了于恒深圳湾一期项目于恒金融中心的预售许可证。
公开资料显示，于恒深圳湾预售套数合计805套，涵盖商业、商务公寓、办公三大类。其中商业产品197套，建筑面积约49-180平方米。整体备案均价为14.1万元/平方米，单价区间为6.4-23.4万元/平方米；356套为办公产品，建筑面积约60-595平方米，整体备案均价14.2万元/平方米，单价区间10.1-20万元/平方米。
在所有注册产品中，最受关注的是252套商业公寓，建筑面积63-582平方米，备案价格区间为9.8-20.1万元/平方米，整体平均备案价格约为15.3万元。换算成总价，这些商住公寓的源价高达613万元-1.21亿元。
按照深圳现行政策，取得预售证书后，新楼盘必须在10天内公开发售，并一次性对外销售。据经济观察网查询，2020年以来，深圳楼市新增13个楼盘获得预售许可，其中备案单价最高的出现在万科星城的商业产品中，达到14.2万元/平方米。这意味着，于恒深圳湾不仅是今年深圳楼市首个入市的高端项目，也是年内单价最高的新盘。
2017年1月24日，同样位于深圳湾区的万科富万汇获得预售许可证。当时项目设立商品房，建筑面积75.73平方米，备案价25万元/平方米；其他办公楼备案价格在10.8万元-20.3万元/平方米之间。随后三年，深圳再无新纪录，单价高于20万元/平方米。
备案信息显示，于恒深圳湾共有18套房，单价超过20万元/平方米。如此高的备案价引起了公众的关注，也牵动了经历多轮调控加码的深圳楼市的神经。
5月21日下午，上述预售信息公布后不到半天，在深圳房产信息平台上找不到关于于恒深圳湾的相关备案信息。
许多于恒内部人士告诉经济观察网，由于备案价格过于敏感，预售信息已从网上删除。“但我的预售证明并没有被吊销，只是预售信息暂时从网站上删除了。”一位于恒内部人士透露。
按照原计划，于恒深圳湾将推出首批160-580平方米的二至五居室公寓，样板房已于近日开盘。
据上述于恒内部人士透露，具体开放时间定在6月，预计不会推迟。目前，(所有准备工作)基本按设定时间进行。
2017年1月，深圳市国土资源局发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》。此次升级版“限价令”明确规定，首次申请预售项目的均价不能明显高于周边地区同类单位的均价。如果周边没有类似项目的参考，可以参考周边类似二手房的价格。
深圳乐居数据显示，于恒深圳湾周边豪宅深圳湾1号，目前在售现有公寓320-720平米，单价在20万元/平米以上；根据科控股有限公司APP数据显示，华润深圳湾乐府二期同区域二手房价格在16.6-19.5万元/平方米之间。
“过去几年，警
营销人员工作的房地产公司在这个东部地区开发了一个大型房地产，去年首次开业。预计今年下半年会推出一款新产品。“当时工作人员主动说，我们第一次开盘的房子备案价比较低，周边二手房的价格普遍比我们的房产要高。如果我们申请新的产品预售证书，备案价格还有上涨的空间。但最近，监管部门已经不再提及此事。”
在“限价”规则下，近三年深圳房企申请新增预售备案时，备案价格和速度始终受限。“深圳每月新增预售审批，低价房和高价房必须相互匹配，监管部门会在备案价格上适当做一些调整。比如某个区域的新盘价格比较高，当地监管部门会优先对一些价格比较低的盘进行预售审批，拉平整个区域的均价。”上述房地产企业的营销人员表示。
对于房地产企业来说，预售报价也是整个新销售流程中比较复杂的一个环节。这位营销人员告诉《经济观察报》。不是政府想卖多少就卖多少，而是房地产企业会纠结，毕竟他们必须保证利润率。他们会根据相邻竞品的退役速度和自己预定的退役期来定价，理想的方式是将价格定在退役期和利润率平衡的水平。确定价格后，房地产企业应进一步判断价格能否通过预售审批，并根据情况随时调整。
除了严格监管新
房市场之外，深圳二手房市场上，早从4月底开始，就打响了一轮楼市专项整治行动。最新一个动作是，深圳住建局正第一时间对TATA公寓、鸿荣源壹方中心、龙华区金亨利首府、星河丹堤等四个二手房挂牌价格虚高的楼盘进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查。
这四个涉事楼盘，均出现在5月15日，深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)发布的《热点片区样本楼盘项目报价数据观察表》里面，是最高报盘单价对比片区参考均价涨幅最大的几个项目。以TATA公寓为例，截至5月14日，其在贝壳、中原、Q房、乐有家等4大放盘平台上，挂牌单价与片区均价均价相比，涨幅均超过175%，最高涨幅达到211.77%。
“我们在向社会公开的同时，也向相关主管部门提交了这份名单，作为官方决策的参考依据。”一位深房中协人士对经济观察网表示。
5月22日下午，深圳市住建局会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，发现部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源已全部下架。
上述深房中协人士说，接下来每个月15号前后将定期分批公布异动楼盘名单。同时深房中协将通过周期性观测，形成深圳二手房热点楼盘的趋势性数据，后续对外发布。“如果这些热点楼盘的价格持续上涨，不排除后面会有更严厉的政策出台。”
深圳住建局称，深圳正在开展房地产市场专项治理行动，排查、监督的房地产市场违法违规行为包括：捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等。一旦发现相关违法违规行为和楼盘，将及时予以曝光。市、区两级房地产主管部门也将会同市场监管局等相关主管部门，不断加大执法力度。
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