来源：腾讯地产

随着房地产行业进入白银时代，人口红利减弱，曾经“天天赚钱”的房地产企业不得不告别过去快速的发展步伐，开始面临增长放缓的压力。在瞬息万变的房地产市场中，未来的发展机遇正以新的水路向房地产企业招手，具有前瞻性的房地产企业早已走到了行业前列。

作为一家以房地产开发为主营业务、多元化发展的综合性集团，R&F物业在主营渠道业务不断增长的同时，在多元化新渠道业务方面表现良好。2019年，R&F物业实现销售额1382亿元，营业收入908亿元。在包括商场、写字楼、物流和仓储在内的商业领域，R&F物业的营业收入同比增长12%。数据显示，R&F物业运营中的酒店及投资物业总市值约850亿元，运营中的投资物业总建筑面积已超过252万平方米。

另一方面，城市更新也成为R&F物业利润增长的重要组成部分。据R&F物业董事长李思廉先生介绍，公司2019年城市更新业务取得较大进展，通过三个城市的城市更新项目改造土地储备179万平方米。对于R&F物业，预计两年内城市更新改造的土地储备面积将达到1000万平方米，相当于2000亿元的可销售价值。随着能级结构和土壤储存质量的改善，R&F地产有望重新打开其增长空间。

白银时代，房企多元化布局的“R&F样本”

2014年，《人民日报》刊登了万科总裁于亮的署名文章，标题为《我国楼市进入白银时代》。在本文中，于亮认为，房地产行业暴利时代已经结束，整体增速放缓，行业集中度有望提升，人人都能赚钱且越大胆越赚钱的时代结束。

不过，正如于亮所说，“房地产行业已经过了黄金时期，但绝不是即将撞上冰山的泰坦尼克号”。白银时代下，寻找新的水路成为大多数房地产企业的最佳选择。在此基础上，资源整合和运营能力也正在成为品牌地产企业的主战场。R&F物业作为开始布局多元化战略的领先房地产企业之一，已成为公司应对行业系统性风险的重要砝码。

数据显示，R&F物业深耕住宅开发，多年来一直部署于商业地产、酒店运营等领域。其中，2019年，R&F物业投资物业及酒店合计营业额为82.4亿元(人民币，下同)，占总营业额的9%，为公司带来持续稳定的收入。

其实早在2004年，R&F物业就开始介入高端酒店的运营，这也是R&F物业多元化布局的开始。继2017年以189.55亿元人民币收购万达73个酒店资产包后，R&F物业的酒店业务迎来里程碑式的飞跃。截至2019年底，R&F物业共有90家酒店在运营，总建筑面积395.2万平方米，由知名酒店管理集团管理。

北京首都文艺复兴酒店

在房地产开发主业稳步增长的同时，酒店业务的发展也为R&F的全面发展提供了强大的动力。数据显示，2018年R&F物业酒店业务实现营业收入70.9亿元。2019年业务保持稳定，与2018年基本持平。经营净利润14.1亿元，较2018年增长5%。

如果换个角度来看，我们可以发现，对于R&F物业来说，一方面，酒店业务带来的长期现金流对公司的战略意义更为重要。另一方面，优质酒店资产因其保值增值的良好属性，也可称为“硬通货”。对于R&F物业来说，它们可以长期持有

此外，R&F物业在整体商业运作上表现同样出色。数据显示，该业务2019年实现营业收入15亿元，同比增长12%。与此同时，R&F商业于2019年8月正式发布“R&F广场”和“R&F星光”两条产品线，分别将城市级综合体定位于城市核心商务区或核心区，将社区型综合体定位于人口密集区。

北京富力广场

对于R&F物业来说，酒店和企业不仅可以反馈集团的业绩，还拥有远超同行的价值空间。据悉，R&F酒店多位于一二线城市和核心枢纽城市，酒店资产与商住板块联动，使得公司整体资产价值不断提升，这也是R&F物业多元化布局的优势。现在疫情基本得到控制，预计下半年R&F物业的商业和酒店业务表现会更好。

优质土壤储备充足，城市更新成为利润增长的新引擎

通常情况下，土储的数量和质量决定了一个房地产企业未来的增长潜力，因此拥有大量优质的土储成为房地产企业生存和发展的重要基础。

数据显示，2019年，R&F物业收购了32个城市的38个地块，新增股权价值1220亿元，面积939万平方米；新取得土地的平均地价为2600元/平方米，凸显了极佳的成本优势。此外，就土地储备总额而言，R&F物业于2019年年底的土地储备权可售面积为5790平方米，消化期约为4至5年。土地储备充足，可以支撑公司未来的正常发展。

作为“老改革专家R”

dquo;，富力地产的城市更新业务也正成为公司的优势所在。相较于招拍挂及收购，城市更新获得的土储利润率有所保证，有足够可以提升盈利的空间。自从1994年操刀广州荔湾区化工厂旧改项目开始，富力地产长期深耕于城市更新，有丰富的城市更新经验。而据富力地产董事长李思廉先生透露，2019年公司在城市更新业务上取得重大进展，已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

数据显示，截至2019年底，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平方米，可售建筑面积超过4000万平方米，为公司未来稳健增长奠定基础。其中，预计两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

而且城市更新业务也构成了富力地产结构性的城市布局优势。据悉，在富力地产已签约的合作城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比60%。2020年，富力地产将目标设定为1520亿元，同比增长10%。

基于城市更新业务的重要性，富力地产决定将加快城市更新步伐，为更低成本锁定战略性土地储备提供机会。2019年，富力地产成立了多个区域的城市更新集团，富力地产城市更新业务的全国布局正在缓缓铺开。而随着城市更新业务的持续深耕，由此带来的能级结构和土储质量的改善，富力地产未来增长空间可期。

债务结构优化，100亿元小公募获审核通过

富力地产相对较高的负债率一直为外界所担忧，但在另一方面来看，最坏的时候或许已经过去，公司的债务结构正在悄然得到改善。

公开资料显示，富力地产在2019年上半年筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元，延长快将到期债务，增加流动性、优化债务结构;在下半年融资市场趋向收紧的时候，又收缩投资半径，对部分债券进行展期。富力地产全年平均融资成本6.6%，低于行业平均水平。截至2019年底，富力地产现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

值得注意的是，富力地产在2019年的拿地节奏有所放缓，拿地销售比为0.17，同比进一步下降。从富力地产的谨慎的土地投资态度也可以看出，或许是在有意控制公司的负债水平。

公司对于债务结构的优化也在资本市场中得到充分认可。2019年12月份，富力地产配售2.73亿股新股，获高达6倍认购;今年2月17日，公司被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股Top10。

而根据市场最新消息，富力地产100亿元小公募获深交所审核通过。募集说明书显示，本次债券规模不超过人民币100亿元(含100亿元)，采用分期发行的方式，其中，首期发行规模不超过人民币50亿元(含50亿元)，债券期限为不超过10年(含10年)，可以为单一期限品种或数个不同期限的混合品种。经联合信用综合评定，富力地产的主体信用及本次债券的信用等级均为AAA。

5月18日，恒生指数公司推出两项新指数，分别是“恒生大中型股价值50指数”和“恒生大中型股价值偏向指数”。富力地产(02777)同时获纳入以上两项指数。

据了解，作为一家坚守企业社会责任的房地产龙头房企，富力地产在做好主业的同时，也在积极履行社会责任，体现出富力地产向上的企业价值观。

尤其是在今年3月份抗击疫情的关键时期，富力地产宣布向中国青基会及广州慈善会捐款2000万元人民币。其中，向中国青少年发展基金会捐款1000万元人民币，设立“富力爱心基金”。在“富力爱心基金”中，200万元专项用于支持浙江、江西、江苏、重庆、北京、内蒙古等13个省市自治区基层应急青年志愿服务队开展疫情防控工作。3月22日，富力地产又多渠道紧急筹集500万元生活物资赠予武汉疫区。同时，富力商业还宣布免除部分租金，协助商户扛过难关。

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