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来源：中国证券报
近日，中国证券报记者走访现场发现，北京二手房市场价格分化明显，刚需二手房价格小幅上涨，而改善后的二手房面临成交难、降价多的尴尬。
只需要客户积极进入市场
“北京70%以上的二手房买家都是刚需客户，热点只需要上去，和刚需积极入市的客户关系很好。”多名二手房中介销售人员告诉《中国证券报》记者。
《中国证券报》记者走访发现，中介提到的优质二手房，是指具有“楼龄新、靠近地铁、物业环境好”等特点的房子。但北京具备上述条件的二手房比例并不高。优质二手房数量有限，但近期需求激增导致价格上涨。
一位位于大兴区一个新二手房楼盘附近的中介告诉《中国证券报》，3月前，该小区两居室的价格约为350万元，朝向、户型、税费都很有吸引力。随着最后一批上市房源逐渐售罄，新上市房源的两居室价格从380万元起步。“业主的心理预期发生了很大变化。3月前，受疫情影响，不少业主急于出手，价格弹性较高，2-3月为低点。随着急售客户房屋的出售，以及疫情期间刚需客户需求的逐步释放，新房价格有所上涨。”
这个说法已经被很多销售人员验证过了。“社区早期出售的一些房子并不是社区中质量最好的位置，但它们的价格很低，已经被刚需的客户购买。最近很多在售的房子，位置和户型都比较好，本身就有溢价。这也是价格上涨的一个主要因素。”南四环一个新小区的销售人员告诉中国证券报。
据上述销售人员介绍，部分开发商将针对新楼盘推出特价。但是，从二手房的销售情况来看，以前的特价房在作为二手房出售时通常都不高。开发商覆盖的房子往往位置较好，后期作为二手房出售时通常会有比较明显的溢价。
改善住房正面临尴尬
刚需房市场升温，改善二手房滞销。
《中国证券报》记者走访发现，面积大、总价高的改善型住房市场整体热度较低，无论是市中心还是郊区。这些房子通常是别墅、四合院、复式住宅等。他们基本上是改善住房的客户。按照北京现行限购政策，加上中介费和税费，二手房客户首付比例约为总房价的70%。
“很多房子的原值很低，五岁以下的也不是唯一，所以不容易贷款。如果是第二套买家，基本上所有客户都要全额支付。”多位销售人员告诉《中国证券报》记者，“如果把这类房源卖给第一套客户，即使贷款交了，还款压力也会很大。能买得起这种房子的人一般都不是第一批客户，所以贷款资格基本上已经用光了，这让这些二手改善房的销售面临尴尬。”
中国证券报记者观察到，在部分二手房网上销售平台的降价清单和遗漏清单中，总价高、面积大的改善房源较多，部分二手房单价较同小区降价50%。
以位于南四环的一个别墅小区为例，该小区建设时间在2000年左右，距离地铁较远，没有电梯，小户型一居室和两居室的均价在4万元/平方左右
“在西城学区买房的客户一般都是先把自己的房子卖出去，拿到房款后再在西城学区支付业主的房款。当时很多客户听销售人员说可以在15天内完成西城学区的购房，就先预定了房子，但是卖自己房子的时间大大超出了预期。比如买房的人也是换房子的客户。一个环节出错，其他环节受到影响。最近，许多这样的连续客户要求退房。”销售人员告诉《中国证券报》记者。
据了解，在北京很多地区，二手房的过户仍然是以编号政策为准，部分已经排到了6月中下旬。“最快的情况下，从订房到过户需要一个半月。如果想买学区，基本上已经来不及了，除非你特别幸运。”一些销售人员说。
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