最近有粉丝在买房时提到了万博CBD某板块。因为是公寓，购物哥当时也没太在意。

直到昨天，购物哥再次在朋友圈看到这道菜，一时间觉得有点“亲切”。

然后和粉丝简单交流了一下，这张碟片里有几个关键词引起了购物狂潮。

“万博CBD双地铁，总价28万，60年签约，5年后返还拆迁补偿。”

嗯哼？世界上有这种好事？

作为一名合格的房产编辑，忍不住好奇心的购物哥决定去项目一探究竟。

来源:中介朋友圈分享

项目的区位条件相对优越。

旁边地铁入口和南大干线都在施工。

人们常说，过了市桥，未来的万博CBD将是番禺区的几何中心，万博CBD的位置占据了番禺的C位。

暂且抛开产业，仅从交通区位来看，万博CBD的地位显而易见。

除了已经开通的地铁7号线，地铁18号线一直是最受关注的。届时，万博CBD可北至天河或南通南沙，预计明年6月正式开业。

此外，在建的南大干线万博CBD将加强与番禺经济区、南沙新区的对内联系，通过其他线路对外连接佛山、东莞。

而上面提到的新南六号板块，有幸享受到了上述两项流量红利。

项目位图，拍摄:搜狐焦点

同时，项目所在的万博CBD发展迅速，现已入驻众多巨头企业，如奥园中国、欢聚时代、携程等。，商业氛围逐渐形成；周边有番禺万达广场、海印步行街等商圈，生活配套日益成熟。

毫无疑问，项目的区位条件无可挑剔。

万博CBD在建，拍摄:搜狐焦点

但发现目前项目距离地铁18号线换乘站南村万博站出口约4公里，步行约22分钟。在距离该项目几百米的地方，地铁站的一个新出口正在建设中，预计明年开放。

同时，项目旁边的南大干线部分路段也处于施工阶段，两侧道路变窄，堵车时有发生。

此外，项目位于十字路口，也在一定程度上给其居住体验带来了噪音影响。

南大部分干线正在建设中。摄影:搜狐焦点

没想到，来到项目营销中心，一个醒目的广告让我哥猝不及防。

这种广告是不是充满了营销套路？

项目营销中心，拍摄:搜狐焦点

但是，打铁还需自身硬。项目怎么样？

项目为单体建筑，产品呈“回”字形分布。

双钥匙可以分层卖？

据现场销售人员介绍，该项目为单体建筑，11层，6梯58户，建筑面积约80万㎡，带顶层空中园，于今年6月6日正式开盘。其中，项目1-4层将建成综合商业体，5-11层销售公寓产品。

项目沙盘图，拍摄:搜狐焦点目前项目在售户型涵盖户型面积约32-34㎡和43-52㎡两种复式产品，均带家具交付。预计2022年交房。未来万博CBD引进更多企业和高素质人才后，这里的房子很大概率租不出去。

据销售现场介绍，该项目的双钥产品可以分两层销售，每层高约5米，可以减轻购房者的资金压力。

双钥产品一楼，拍摄:搜狐焦点

以一套占地面积约34㎡的双钥产品为例。请现场售卖，帮忙算算价格。

“一楼总价37万左右，折合单价10800元/㎡左右；如果买一整套(两层)的话，大概要72万左右，折合单价10500元/m2左右。”

计算卖房的卖价，拍:搜狐焦点

也就是说，广告上说的“总价28万”其实买的是复式产品的其中一层。

购物哥问及此事时，销售称总价约28万元的产品为项目特价房，目前已全部售罄。不得不感叹这样的营销套路真的是绝无仅有。

令人惊讶的是，项目产品呈“回”字形分布，中间是空，这......对于空的使用似乎有些可惜。

产品分布图，拍摄:搜狐焦点

据销售介绍，由于外环的房子窗外视野更开阔，其产品总价比内环产品贵十几万元，而且楼层越高，价格越贵。

想买租，销售显示项目位置优越，租金可观。预计每套租金收入3000-3500元/月。(仅片面销售，无正式承诺)

至于这个数值是否合适，可以参考万博CBD类似面积的公寓租金水平。

万博CBD部分公寓租金信息。截图来源:Lianjia.com当然，2022年项目关闭后，租金水平难免会因为各种因素而出现波动。在此，我们仅作参考。

看完产品，再来说说大家关心的最后三组关键词。

签约60年5年后，会有返还和拆迁补偿。

套路无穷还是正版？

上面提到的“签约60年5年，返还拆迁会有补偿”的项目，无疑是最耐人寻味的。

购物哥在现场发现，该项目由广东城际置业有限公司与塘步溪村合作建设，其中项目所在地块原为塘步溪村集体土地，2017年通过控规变更为商业设施用地性质，只有一本整体产权证。

项目现场宣传文件，拍摄:搜狐焦点

据现场销售介绍，该项目出售使用权。2022年4月收楼后，还有60年使用权。

但是这个60年的合同需要签两次，第一份合同30年。如果确认续约，需要在收楼半年内再次签约30年，届时续约费为4000元/m2。

但是，项目所在的土地是商业用地。它怎么能拿到60年的使用权呢？

“根据相关规定，产权方面，住宅用地70年，综合用地50年，商业用地40年。至于使用年限，土地使用权出让的高年限按以下用途确定:住宅用地70年；工业用地50年；科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；或其他土地50年。”

根据合同法，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。

即使签了20年的租赁合同，有补充协议，开发商承诺业主可以充分使用剩余的使用权，但还是有很大的不确定性。

至于5年后可以原价返还的项目承诺，也是目前很多使用权项目的主要宣传噱头。

需要提醒的是，一方面，项目使用权没有产权，存在违约风险；另一方面，五年的时间跨度太长。暂且不讨论公寓升值还是贬值。小开发商也可能破产，或者无力回购公寓。

看到这里，可能有不服气的朋友会问，开发商都说过如果项目被征收，补偿款就归业主，而且也很有保障，可见他们是有诚意的。

这笔账不是这么算的。如果真的那么想，只能说“太年轻太单纯”。

的确，根据销售介绍，开发商承诺:从房屋收楼时起，如果房屋所在土地在前10年内被征收，买方可享受全额补偿；如果房子在10年后被拆除，买方可获得的补偿将每年减少5%。

介绍销售项目的卖点，拍摄:搜狐焦点

简单来说，第11年，买方可以获得95%的补偿，5%归项目所有；第12年，买方可以获得90%的补偿，10%归项目所有，以此类推。

听起来很美妙，但你能保证会有补偿吗？

要知道，仅这个月，广州就有两个项目的使用权被整改。

“7月2日，白云区江景花园的业主也收到了限期搬离的通知；7月21日，番禺永安大厦正式拆迁。两个都是因为没有合法的报建程序，才被列为违建。按规定，政府是没有补偿的！”

显然，使用权项目不仅产权无法得到保障，而且大多数合同在许多情况下也不具有法律效力。

关于使用公寓的利弊，我们之前已经说的太多了，这里就不详细讨论了。

最后，对于这类项目，购物哥建议大家考虑各方面，结合自身的风险承担能力谨慎入手！

来源:搜狐焦点广州站@搜狐焦点广州站

目前上述的内容应该能够为大家解答出大家对于南新是哪里(新南6号)的疑惑了，所以如果大家还想要了解更多的知识内容，也可以关注本站其他文章进行了解哦。

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