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澳大利亚的住房被打破了。在全国范围内，只有2%的私人租金是最低工资的人可以负担得起的。领取单一养老金的成本不到1%。目前，澳大利亚有65万户家庭无法按市场价买房，预计到2036年这一数字将超过100万。
低收入家庭住房需求实现的严重失败，部分原因是政府几十年来社会住房资金的缺乏。自20世纪60年代以来，澳大利亚的公共住房比例几乎减半，占总住房的8%至4.6%。
斯科特莫里森新当选的政府没有发布与社会住房相关的选举声明。这说明这种情况不太可能很快改变。
交给私营部门吧。
由于政府不再直接提供经济适用房，因此更加强调私营部门和市场力量来实现这种社会福利。在国际上，包括分区在内的政策要求开发商提供一些经济适用房，以换取规划许可。
例如，旧金山从1992年开始实施包容性分区。自2002年以来，该政策已经生产了4，600套永久可负担的住房。开发商没有得到任何回报来换取被要求提供这所房子。
在温哥华，开发商希望在CBD建立超过3: 1的容积率(例如，三层占据100%的建筑面积或六层占据50%的建筑面积)，并且必须提供社会住房或其他社区设施。
相比之下，维多利亚州很少有法律法规鼓励或实施经济适用住房或其他社区福利，以换取开发许可。重绘渔湾的发展是墨尔本一个特别令人震惊的例子。
维多利亚的谈判计划。
2018年，维多利亚州政府采取了一些初步措施，让私人开发商参与提供负担得起的住房。它改变了1987年的《规划和环境法》，将经济适用房指定为有效的规划目标，并建立了谈判经济适用房协议的机制。
地方议会现在可以要求经济适用房作为规划审批过程的一部分。尽管这些谈判将不可避免地通过各种安排产生广泛的结果，下文将展示一种可能的安排。
地方议会和开发商将协商并决定“合理的”经济适用房的贡献。在这种情况下，开发商将出售、“赠送”或租赁一些单元给非营利住房提供商，后者将管理这些单元，并确保符合条件的低收入家庭占据这些房屋。
协商提供经济适用房的方法。
许多国际案例和维多利亚州的不同之处在于，这些谈判是自愿的。争论的焦点是，自愿谈判避免了一刀切的解决方案，允许谈判中的灵活性和创造性。
另一方面，国际研究表明，自愿计划往往会产生不确定和不公平的结果。与强制性制度相比，他们通常建造的经济适用房更少。他们以更不透明的方式做这件事。
想一想：开发商为什么自愿放弃潜在利润，以低于市场的价格出售或出租房产？这些贡献需要实施和/或激励。
这个理论告诉我们什么？
研究可以帮助我们理解这些安排的可能结果。它提供了对利益相关者利益、互利潜力和知识获取的洞察。
利益相关者的利益。
正是基本价值观和优先事项激发了利益相关方在谈判中的需求或立场。在这种情况下，利益关系到州政府、地方议会或开发商认为他们有责任提供负担得起的住房的程度。它涉及对开发商“有效”利润率的看法和对声誉的担忧。
它还涉及社区住房提供者的优先事项和战略，他们最有可能拥有和管理通过这些谈判提供的住房。
我们知道大多数开发商认为他们没有责任提供经济适用房。同样，尽管一些委员会对负担能力有明确的声明，但维多利亚州的情况并非如此。
菲利普市对委员会在提供经济适用房方面的作用有明确的立场。菲利普港
互惠互利
在旧金山这样的地方，一定规模的所有开发项目都需要经济适用房，这些要求从一开始就包含在可行性计算中。因此，它不包括任何激励措施。
这也为所有考虑土地和开发的开发商创造了一个公平的竞争环境。由于没有可能改变利润率的谈判或激励措施，所需的方法将每个人放在同一起跑线上。此外，在考虑购买场地和分析拟建项目的可行性时，所有的成本考虑都是一样的。
只有当谈判桌上的各方相互依存时，自愿谈判才能奏效----他们必须有所收获并为谈判作出贡献，否则他们将无法参加谈判。在协商是自愿的情况下，激励通常被“捆绑在一起”，作为在协商期间提供给开发者的甜头。可能的激励措施包括停车场豁免，允许增加可开发面积(即高度或密度奖金)，以及费用减免。
在维多利亚州，大多数地方政府部门很难实施关键的激励措施，比如允许更多的开发面积——所谓的建筑面积改善。加快规划审批在政治上有争议，对开发商的影响有限。
板与板之间的不一致也可能让开发人员“东张西望”。他们可能会避开以追求捐赠而闻名的地方政府。
随着维多利亚州谈判的进行，当地社区和开发商的共同收入能力将成为决定提供多少经济适用房和以何种成本提供的关键。
键因素。获取知识
在谈判中，金钱和知识就是力量。利益相关者可能会在谈判中隐藏或操纵信息以支持他们自己的论点和利益。当各方之间几乎没有建立信任时，这种情况尤其可能发生。这不仅会导致在“黑匣子”中做出不民主的决定，而且还会为剥削创造机会。
谈判将集中于权衡取舍，以实现经济上可行的发展，包括经济适用房。要参与此类讨论，需要对发展经济学有高度的了解，以便进行知情辩论。虽然这对开发人员来说是一个面包和黄油，但地方议会通常没有多少资源参与这些讨论。在建立地区议会在这一领域的能力方面还有很多工作要做。
承认这一点，本文的作者已经建立了一个计算器，以帮助传达发展经济学和经济适用房权衡的许多基本前提。
对经济适用房有发言权
我们对利益，共同利益或获取知识的了解还不足以充分了解维多利亚州住房政策的这种变化。这就是为什么我们正在调查经济适用房行业以收集这些反馈。
如果您是私人开发商，地方或州政府代表，参与住宅开发或经济适用房政策，非营利性住房提供商或住房业顾问，那么我们希望收到您的来信。
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