如果我要列出最常见的房地产相关问题，那么排在最前面的将是：最佳房地产开发策略是什么?

毕竟，房地产开发是一个大课题，一方面是简单的翻转，另一方面是数百万英镑的项目。因此，人们想知道最佳点在哪里也就不足为奇了，尤其是在他们第一次进行开发时。大多数人通常想做的不仅仅是快速翻转，但他们对建造整个住宅区的想法望而却步。两者之间的某些东西通常很合适，但那会是什么样子呢?

让我们把事情缩小一点。

利润

首先要考虑的是您希望获得什么样的利润。假设您正在寻找每个项目售价 20% 的回报，如果您想赚 10 万英镑，您将需要一个单位售价为 50 万英镑的项目。同样，如果您要赚 100 万美元，您的项目需要具有 500 万英镑的销售价值(又名开发总值或 GDV)。我们培训的大多数人都希望从每个项目中创造 10 万至 50 万英镑的利润，这使他们牢牢地属于小规模开发类别。我会让你算出你需要在树林里建造多少套公寓才能达到你的目标数量，但对大多数人来说，这不会涉及建造一个住宅区——更可能是几套公寓。

风险

下一个考虑因素是风险。出于多种原因，您希望能够尽可能避免风险，尤其是您晚上睡得香的能力。同样，您需要确保能够快速完成项目。

你是如何做到这一点的?

我的第一个建议是坚持小规模的开发，而不是认为做一个十倍大的项目是个好主意。是的，更大的项目涉及的工作量不到您的 10 倍，但很容易涉及 10 倍的压力和 10 倍的风险。

我的第二个建议是避免必须申请完整的规划许可。知道这并不意味着建造一栋公寓并希望议会中没有人注意到，您会感到宽慰。相反，它意味着使用许可开发权 (PDR) 来改变现有建筑的用途，而无需申请完整的规划许可。

如果您以前没有见过他们，PDR 是政府授予的权利，除其他外，它允许我们将商业建筑转换为住宅用途，而无需全面规划许可。从开发人员的角度来看，它们确实是个好消息。

在这一点上值得一提的是，最近英格兰的 PDR 发生了一些大规模且非常有吸引力的变化。从 2021 年 8 月 1 日起，现在可以将更广泛的物业转换为住宅物业，而无需申请全面规划

允许。给你一些想法，你现在可以转换商店、咖啡馆、餐馆、银行、金融和专业服务大楼、健身房、轻工业大楼、办公室、医生诊所、医疗或保健服务大楼、托儿所、日托所和室内运动中心。这为我们提供了大量小型项目的目标，因为这些建筑中的许多都太小了，大型开发商无法打扰。

在哪里看

所以，总结一下，我们想要一个相对较小的项目，我们想要使用最新的许可开发权来降低规划风险。到目前为止，一切都很好，但让我们进一步缩小范围。您可能还记得办公室何时获得许可的开发权，允许将它们改造成住宅。尝鲜者赚了一大笔，看来不久大家都在做“商业转换”了。它们的受欢迎程度不仅减少了可用交易的数量，而且还意味着供应商知道他们可以为其主机属性收取溢价。

既然我们已经获得了这些新的许可开发权，那么早期采用者的最佳选择在哪里?我们应该考虑将健身房变成服务式住宿单位还是将银行变成公寓?考虑到我们大街上空置商店的数量，现在零售转换肯定是一个不错的选择吗?

在了解如何赢得良好的房地产交易时，需要记住两条基本规则：

第一条规则是通过查看其他开发人员不在的位置来尽可能避免竞争。

第二条规则是知道如何从资产中获得比其他人更多的利润。

当我查看现在可以根据许可开发进行改造的建筑物清单时，有一些明显的候选对象是“最具吸引力的机会”。尽管转换权已经存在一段时间，但办公室转换将排名很高。毕竟，通常比较容易看出如何将办公楼改造成公寓，因为窗户位于正确的位置，而且通常提供停车位。鉴于空置单元的激增和城市生活的长期需求(至少对于那些在锁定期间没有爬墙的人)，零售转换也将引起一些关注。

同样，很容易看出如何将零售鞋面改造成公寓，因为许多已经遍布全国。

但是，如果办公室和商店是大多数人看到的地方，他们就会违反第一条规则。不要错过大多数人垂涎三尺、但几乎每个人都忽视的最没有吸引力的机会：在房地产开发方面，丑也可以是美的。出于同样的原因，我们需要确保有足够多的这些丑陋的机会可用，否则，该策略可能在开始之前就结束了。那么，名单上最丑的建筑类型是什么，供应仍然充足?我的钱的最佳选择是轻工业。这是为什么。

甜蜜点

轻工业建筑是容纳工业流程并位于住宅区的建筑。这种与其他房屋的接近是一个明显的好处，因为我们不想转换位于偏僻地方或工业区的房产。几乎每

在该国城镇有数百座这样的建筑。在上个世纪左右的时间里，大多数都是有机增长，有时未经规划许可。沿着镇中心附近的任意数量的街道走，你会看到很多街道，通常隐藏在显眼的地方。许多只是四堵墙和一个屋顶，其想法是创造一个大型开放式空间，可以容纳在那里开展的任何业务。印刷厂、MOT 中心、车间、汽车修理厂、小部件制造商——有一长串企业将占据轻工业单位。可以公平地说，这些建筑中的绝大多数都不是你所说的“旁观者”——它们恰恰相反。

因此，当大多数人看到轻工业建筑时，他们不会立即想到将其改造成公寓的绝佳机会。相反，他们想知道谁会想要住在这么丑陋的老建筑里，并决定需要将它推倒重新开始。这立即消除了大部分竞争，因为拆除然后从头开始重建的成本将远远超过简单地转换已经存在的东西。这是个好消息，因为它满足第一条规则：放弃竞争。

但“丑是美”的事情并没有就此结束，因为改造轻工业建筑还有很多其他好处。大多数轻工业建筑将建在厚混凝土板上。这块板通常会延伸到整个楼板，应该足以支撑住宅楼。这意味着无论您想在何处建造墙壁，您都已经拥有了良好的牢固基础。在许多情况下，地基甚至可能足以支撑多层住宅楼：两层楼总是比一层楼更有利可图。

大多数轻工业建筑是开放式的，不像办公楼往往有支撑柱子和楼梯间点缀。这大大减少了公寓布局方面的限制。将墙壁、地板和屋顶升级到住宅规格相对简单，而且您的承包商会喜欢您，因为他们可以在室内完成大部分工作，卧底(下雨工作不太有趣，甚至可以停止玩耍) .

轻工业建筑也往往有很大的净空高度。这不仅可以让您添加第二层楼或创建拱形天花板，而且您还有空间抬高地板以容纳下方的绝缘材料和管道。而且由于您不会打扰现有的混凝土基础，因此其下方的任何潜在污染问题都将同样不受干扰。

新建

转换都很好，但是新建呢?对现有建筑的所有这些回收听起来非常值得，但从头开始建造新的东西肯定更容易吗?好吧，一旦你获得了规划许可并且基础已经建立，那么我可能会同意你的看法。但是新建工程的两个主要挑战是进入地下的数量未知以及未获得规划许可的风险。在承包商的铁锹下潜伏着各种各样的恐怖，例如旧井、公用事业管道和不稳定的土壤，只有在工作开始后才能发现这些问题。

再加上对全面规划许可的要求，在我的书中，新建建筑比在许可开发下改造现有建筑更具风险。此外，在天气好的时候为新建筑打地基相对简单，但在天气不好时就不是那么好。

旁观者之眼

改造轻工业建筑的最终好处在于人们无法看穿其丑陋的外观。他们肯定会想，你不能用母猪的耳朵制作丝绸钱包。每当我看到从泰晤士河上的旧码头建筑或纽约的阁楼公寓改建而成的公寓令人眼花缭乱的成本时，我就会想起这个论点。几代人以前，住在这些建筑中的一栋是闻所未闻的，但现在它们非常受欢迎，价格也与之相匹配。

开发商并没有试图掩盖他们的遗产，而是利用了它。我不会假装商业街上的旧印刷厂与俯瞰塔桥的码头改造具有相同的路缘吸引力。但同样的原则也适用，一个优秀的建筑师将能够对外观进行分类，他们也将能够融入既增加兴趣又增加价值的传统设计线索和特征。当竞争是一群平淡无奇的公寓时，您更具特色的个人单位肯定会获得优势。

所以，下次当你看到一栋丑陋、疲惫的旧轻工业建筑时，试着用一双新鲜的眼睛看它。使用许可的开发权转换为住宅的能力和缺乏竞争的能力使这些建筑成为一个有吸引力的提议，加上这些项目的小规模性质，使它们成为首次开发商的理想选择。事实证明，美丽在旁观者的眼中已经不是第一次了。

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