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南京楼市出现了不少回温的迹象
近几个月，：
分别上涨约16.2%、40.2%；
1、新房中签率低至约15.4%，数据显示，11月南京新房认购5491套、成交3976套，环比10月(认购4724套、成交2835套)
环比上涨26.7%
2、二手房带看量上涨，11月南京全市二手房成交7055套，…
但我想说的是，不可一叶障目，而要透过纷繁的现象看到本质。
南京楼市确有回温，但不是代表所有楼盘，分化现象仍在加剧。
细化来看，我们可以发现，
另一边，却是一批老盘深陷去化艰难的困境…
一边是高热度高价入市的楼盘摇号开盘，
图源：网络
1
户型老旧！没有价格优势！南京这个盘，2年多还没卖完…
滨江雅园，是桥北大盘北外滩水城的新组团，
共规划打造12栋住宅，其中8号楼27层，其余楼栋均为33层，户型建面约88、115、117、127㎡。
2020年4月，项目首开2号楼，销许均价约21525元/㎡，毛坯交付，相较北外滩水城19街区收官房源约20500元/㎡的毛坯均价，还涨了约1025元/㎡。
图源：365淘房
图源：365淘房
2年多时间，滨江雅园首推的248套房源，仍有54套房源未售出…
就在刚刚，我在南京网上房地产上看到，(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
至今仍有约1245套房源未售出。
2021年2月起，项目陆续加推5次，推出约2198套房源，
滨江雅园整体去化不足5成…
总的来看，(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
究其原因，主要有以下三点：
此前，我也在朋友圈、买房群里多次看到滨江雅园的特价房信息，可见项目去化之艰难，
图源：朋友圈
1、户型设计老旧，市场认可度不高
建面约88㎡户型来说，只做到了两房一卫，
就拿目前南京市面上同面积段户型，大多做到三房一卫，相比之下，滨江雅园
建面约88㎡户型图
2、周边二手房挂牌均价约1.8万/㎡，没有价格优势
挂牌均价约18896元/㎡。
贝壳找房网数据显示，目前威尼斯水城(后改名为北外滩水城)共有约1484套房源挂牌，
苏宁滨江雅园约21525元/㎡的毛坯均价，没有价格优势。
相比之下，
图源：贝壳找房
3、产权严重缩水
土地年限已缩水超20年！
南京网上房地产数据显示，滨江雅苑于2002年10月拿地，这意味着，
图源：南京网上房地产
2
去化不足4成！南京这个盘卖不动的原因找到了…
江北高新区的荣锦瑞府
同样陷入艰难困境的，还有，即天华硅谷三期。
今年3月，项目首推9号楼，共约200套房源，户型建面约89、115、135㎡，销许均价约26300元/㎡，首付3成。
图源：365淘房
首开至今9个月时间，项目仍有113套房源未售出…
然而，南京网上房地产数据显示，(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
开盘7个月，项目仍有约134套房未售出…
同年5月，项目加推12号楼，共约200套房源，据南京网上房地产数据显示，(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
整体来看，荣锦瑞府整体去化不足4成！
(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
荣锦瑞府，户型建面约89㎡起，按照约26300元/㎡的均价来算，总价约234万起。
天华硅谷建面约88-89㎡二手房，挂牌总价基本在170万左右。
要知道，贝壳找房网数据显示，
图源：贝壳找房
荣锦瑞府是毛坯交付
而且，，据销售透露：项目预计2024年4月交付。也就是说，
同样预算下，南京可选的新房也不算少。
相比之下，荣锦瑞府的性价比确实不高，且
3
新房库存持续高位！南京一批楼盘，难了…
一抓把！
其实，南京市面上像滨江雅园、荣锦瑞府这样的楼盘，
1、江宁-金王府
2021年1月，项目加推146套精装房源，户型建筑面积约88、102、140㎡，销许均价34350元/㎡，相比前期上涨了约1.6万/㎡!
项目开盘一年多时间，项目仍有23套住宅未售出…
据南京网上房地产数据显示，(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
2、九龙湖-朗诗九龙熙岸
11月5日，朗诗九龙熙岸加推6-14号楼，共约90套房源，户型建面约153-214㎡，销许均价约37700元/㎡。
图源：365淘房
至今开盘1个月，“认购+成交”共55套，去化约6.1成…
(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
3、城北-金浦御龙湾
至今仍有115套房源未售出，去化约3.1成…
南京网上房地产数据显示，今年9-10月，项目陆续推出166套房源，(数据截止12月8日14时，不排除上传延迟原因)
图源：南京网上房地产
持续处于高位的库存，更是让南京一批本就难卖的楼盘，去化更加艰难…
确实，当下楼市处于调整期，再加上
图源：南京网上房地产
接下来，南京上可能会有更多楼盘加入降价促销的行列，大家在买房时，也要注意甄别。
对于未来南京新房市场，你怎么看？欢迎评论区留言讨论~
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