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买万科的房子要小心(2023年烂尾楼新规)

2023-10-22 02:01:17 企业新闻 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 中国房地产市场中，存在着天然信息差。这让本来对楼市信息判断能力差的购房者，只能成为任其宰割的韭菜。大部分人喜欢把希望寄托于房企的高管嘴边，认为某些大品牌房企的管理者的口风

中国房地产市场中，存在着天然信息差。这让本来对楼市信息判断能力差的购房者，只能成为任其宰割的韭菜。

大部分人喜欢把希望寄托于房企的高管嘴边，认为某些大品牌房企的管理者的口风一定是市场的风向标。

但是哪些是真的，哪些是假的，购房者应该如何判断，又成了一门技术活儿。

在9月中旬万科内部会议上，万科董事长郁亮一筹莫展，语重心长地说，今天我们面临的转折是全方位的，在政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。

活下去

接下来三年事业计划书的制定，所有行为都要“收敛聚焦”，我们要保证“”!而在今年，如果6300亿的回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”

接下来一些城市楼市会明显的转冷

看到这三个字，我强烈感受到，。冷到，可能连房企巨头万科都要“活不下去”了。

随后，此段对话迅速在网络上引发热议，“活下去”成为了2018年开发商们制定战略规划的主题。

在地产界，万科一直是公认的龙头老大，这个头衔并不在于卖的房子有多么好，而是在于企业在保证超大规模的基础上是否拥有良好的现金流，强大的现金储备和超低的资产负债率。

而这次连万科都要以保命为主的话，其他中小型房企岂不是可以直接宣告倒闭了吗。

其实并不是这样！

也就是说，发给股东的钱远远少于赚到的钱。

今年上半年，万科2018年上半年实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%;归属上市公司股东净利润达91.2亿元，同比增长24.9%。

更直观的对比是，2018年上半年恒大的净利润同比是120%，碧桂园是80%。万科的净利润增长，被恒、碧远远甩在身后。

表面上看，万科确实一副心灰意冷的样子，就像郁亮说的那样，要“放弃房地产"，坚定不移的转型了。

但实际上却没呢么简单。

增长了23.9%。

再来看，万科上半年的净负债率为32.7%，而2017年年底是8.8%，

万科在加大杠杆拿地。

原因居然是上半年，万科拿地金额同比增长20.9%，拿地面积也同比增长76.14%。

一边加杠杆买买买，一边哭着说活不下去了。这像不像我们那些高中学习特别好的同学，每次考试都要唉声叹气的说没考好，结果又是年级第一?

你是同情他们，还是想打他们?

这么看来，开发商的话只能信一半，有些话并不是说给购房者听的，不要被市场情绪极端化;二是开发商的拿地行为证明了他们对市场的「长预期」，而销售行为决定了他们的「短预期」。

那么这时候就有人想问了，前段时间网上曝光上半年土地市场流拍严重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，达到历史巅峰，这不正是地产商对「长预期」的看冷吗?

并不是，分析这个问题还要考虑三个因素。

第一是之前房地产融资太容易了，属于高杠杆高风险行业，现在监管部门为了防风险严令禁止资金违规进入房地产，这就意味着房地产商融资成本极速上升，尤其是中小型企业，拿地稍有不慎就折在上面了;

第二限价政策当头，面粉价格比面包贵，有的地方地价6000，建筑成本4000，结果政府限价10000，拿地就赔钱，有几个人愿意做赔本儿赚吆喝的买卖?

第三是2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。既然是债，到期就要还。而现在融资难，拿不到钱，债都还不上，更别说拿新地。

但从今年以万科为代表的大型企业在一二线城市集中拿地的节奏来看，在长预期上，他们还会坚定地等到一二线城市的下一个周期。而从今年三四线城市流拍的土地占比78%来看，大多数房企对三四线的楼市已经是用脚投票了。

再来看「短预期」。

房价这东西并不是说拐就拐的，懂点儿经济学的人都能按照货币政策，调控政策推算出现在的结果。

限购政策压着需求，房贷利率压着杠杆，限价调控压着供给，供需双方锁死，房价能涨才怪。

市场横盘后，最怕开发商绷不住，一旦开发商为了回笼资金开始做“以价换量”的游戏，房价便会如洪水般加速下跌，从而传导至二手房市场。

一般来说，开发商不到万不得已是不会主动降价的，因为降价利润削了不说，最主要还会引发房闹，维权事件成为笼罩在销售处上方的阴霾。

事实证明，现在的结果比我预想的还要惨一些，万科早看透了这一切，选择这个时候讲“拐点论”是怕中小型开发商绷不住，提前泄了气。这样还不如自己提前抢跑，和08年一样，跑在前面永远比后面的强。

9月26日，厦门万科的白鹭郡别墅对外宣布开始5折抛售，原价500万，现价278万，虽然精装变为毛坯，电梯和车位刨除，在销售上玩了个心机，但是以价换量的意图已经非常明显。

与此同时，上海开始买房送宝马，宝马可直接兑现40多万;四个月前因为抢房还有人晕倒的杭州，现在大部分楼盘直降2000元;新开盘项目出现0人购买现象，创下新的历史记录;碧桂园在安徽全省全线降价，蚌埠等城市6-7折抛售……

按现在这个局势，银十战场会被众开发商的以价换量的降价潮所淹没，与此同时，大家还会看到在全国各地的售楼处翻涌的维权潮。

金九歇菜，银十好不热闹。

2018年十月局势已定，声音嘈杂。

这时候的购房者应该学会仔细聆听，不要被信息误导。首先主动去查自己所在城市的土地流拍情况，如果土地市场依旧火热，说明长预期还在。这个城市属于大涨小跌的后者。

然后去判断开发商降价潮里面的声音。如果一个楼盘破天荒地给了你超大折扣，不要因为大减价去上车，而是要求证周边二手房和这个楼盘的价差是多少，如果打折后的新房比二手房价格还高，那就证明是之前房价定的太高，还有空间，可以继续等待。

这个时候开发商的降价促销广告会满天飞，你要认真判断是真心诚意还是虚情假意，因为大部分是打着降价促销的幌子拉客的，要么之前承诺赠送的车库不送，面积不送了，要么是装修质量下降了，到头来依旧没买到便宜，如果能买到因资金流转不开而放弃价格的盘最好。

多去跑盘，观察各个地段的开发商打折情况，房价坚挺绝不降价的地段，说明这个区位价值好，这个时候去找此地段的次新二手房，因为楼市下行二手房业主往往比开发商更容易被说动，可以淘到笋盘。

我们都知道，城市是有磁场的，越是经济发达、人口多的大城市，资金的聚集效应就越明显。那么如何把资金引入到三四线呢?这个过程类似于开闸放水，资金从高势流入低势。同时再通过限购把一线城市的闸门关掉。水只能储存到三四线楼市。

未来不会再有更多资金流入三四线，而是资金该回流到一线了。

如果说，目前全国最有价值购买的城市，就是一线，而三四线房价，已经站到了高岗上。万科的“活下去”也意味着，

越是有价值的城市，越没有资格买。而经济差的大部分三四线，却要被恐慌的游资炒作。那么现在的情况是，一线内已经干涸了。而三四线已经漫灌。

都可以看作判断楼市的政策的风向标。

每年的楼市调控政策，多在3月份和9月、国庆期间出台。这个阶段出现的信息，甚至包括万科的“呐喊”，

这个时期我们需要做的就是对期房谨慎再谨慎，小心被骗！

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