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杭州楼市网(杭州楼市新政解读)

2023-10-28 02:13:11 企业新闻来源：https://www.hnhaofang.com/

导读 “真没有人买啊！这套房子已经降价6次了，和刚挂牌相比，已经降了快上百万了，进入6月，房东又降了5万，现在连看房的人都没有，真是扛不住啊！房东想要把这套房卖出置换新房，估计

“真没有人买啊!这套房子已经降价6次了，和刚挂牌相比，已经降了快上百万了，进入6月，房东又降了5万，现在连看房的人都没有，真是扛不住啊!房东想要把这套房卖出置换新房，估计还得降价小几十万。”在城西从事房屋买卖的峰哥一脸无奈得说道。

像峰哥这样的例子，在杭州还有很多很多，前几天中介圈内还在传，未来科技城某小区一个月带看几百组，成交仅仅只有个位数，这还是在购房者狠狠砍一刀的前提下，不大幅降价想要卖房，是不现实的。

甚至二手房圈内流传着这样一个段子：未来科技城降完，奥体降?申花降?钱江新城降?......核心板块的优质资产也引发了担忧。

而从事新房销售的阿飞也没好到哪里去，眼看半年度过去，任务铁定完不成，都想直接躺平了。

他说：“外围板块新房已经没啥人买了，现在这样的趋势慢慢往主城区延伸，每个月都有5成以上楼盘流摇，即使是核心板块，热度也下来不少，像勾庄从限售到中签60%以上;钱江世纪城从社保顶格到无需社保;钱江新城二期从中签15%到接近70%，并且选房半没卖完......。”

从量价关系来看，据不完全统计，虽然2023年上半年，杭州市区二手房成交4万套左右，同比去年好了不少，但绝大多数房子都是降价卖出，甚至有业主自嘲，以价换量，这是降价出逃......

种种迹象表明，杭州楼市确实越来越低迷了，上个月，国家统计局公布5月房价指数，杭州二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌1.2%，并且同比跌幅有扩大趋势，形势不容乐观。

那为什么杭州楼市突然就没买房热情了，楼市接盘侠去哪儿了?想要搞清楚这些，就要明白以下几点。

首先，任何商品降价都是现象，而背后却是经济规律，降价说明价格虚高，脱离了商品真实的价值，并且最为致命的是，降价后，需求却在减少。

需求减少背后大部分原因是人口红利在消失，从大的方面讲，是出生率降，而从流入端看，是流入人口在减少。

据不完全统计，2020年杭州新增人口数量：157.6万人;21年新增人口数量：26.8万人;22年新增人口数量：17.2万人。

相比前几年动辄上百万，几十万的人口流入，当前来杭工作的人数可以说是直线下滑。

虽然2022年杭州的人口净增加是17.2万人，引进35岁以下大学生34.7万人，自然增长人口是2.68万人。

但需要警惕的是把这三个数据叠加计算，背后约有20.8万人在2022年离开了杭州。

并且，今年不少大厂民营企业用工需求减少，有的还在裁员瘦身。这对于杭州来说是一个潜在的利空，接盘侠自然也越来越少。

说到底一句话，经济不尽快恢复，信心指数低落，想要楼市快速回暖是不现实的。

其次，供应端并未节制，每年几千亿的土地出让，新增住宅就有十几万套，这些新房交付后，又会流入二手房市场，从而造就天量挂牌。

据不完全统计，当前杭州市区二手房挂牌超过25万套，住宅就接近20万套，后续很长时间内，每年新房交付量都在10万套以上，可以见得，二手房挂牌水位会持续升高。

目前仅仅靠月住宅成交4000套，不到2%的换手率来带动市场，是不现实的。

从这个角度来看，杭州二手房市场还有很长的路要走，想要走出泥沼，那得看什么时候月换手能够达到5%，并且能够维持较长时间，那么才能判断市场是否已经回暖。

换句话而言，就是在挂牌量不攀升的前提下，二手住宅月成交量要达到万套以上，并且能够持续3个月以上，那么底部区域才能够慢慢走出来。

再次，投资客正在撤离杭州，而撤离的背后是新房二手房倒挂在缩小，红盘潮已经接近尾声。

据统计，杭州高峰期新房摇号人数，一个月就能超过16万人次报名，而目前仅仅只有1.5万人次，只有高峰期的10%都不到。

倒挂红利消失，随着二手房房价不断下滑，和新房价差在缩小，新房的优势越来越不明显。

越来越多的楼盘无需摇号，钱江新城二期也出现了卖不完的现象。像之前大热、铁赚的宁围、勾庄等板块，也出现了流摇......

以勾庄为例，2021年二手房最高峰期，二手房成交价能够突破5万，那时候新房限价仅3.12万，吸引了众多刚需和投资客来打新。

曾经被万人追捧的幸福里，最后一期开盘，以18739组报名、2.8%超低中签率引爆整个勾庄二手房市场。

而如今幸福里二手房价格只能徘徊在3.7万元/㎡左右，等勾庄七子交付后，踩踏是否会来临，这个价格能否坚持住是个大问题。

而比勾庄更惨的闲林、崇贤等板块，新房交付进入二手房市场，价格直接破发，而当年高位接盘这些板块的次新房业主，被套在了山顶。

你如果是刚需自住，买新房还是划算的，但你要是投资客，这笔账怎么算都是亏的。没有利润空间，未来新房市场就会回归居住属性。

目前楼市的困局在于土地、新房与二手房的关系。三者相互影响，相互制约，一个环节出问题就会让楼市陷入泥沼。

二手房流转不畅，价格下跌，倒挂红利消失，就会影响新房去化，从而影响土地出让。

而反过来，土地天量供应，新房库存增加，去化缓慢，造就新房交付量大，大家更无意向去接盘二手房，从而造成二手房持续下跌。

与其他二线城市相比，杭州目前二手房的冷淡仅仅影响到新房，土地市场热度还不错，因此这也是杭州楼市政策相比其他二线城市保守的原因。

但也有不少人在呼吁杭州楼市限购松绑力度大些，其实很多人心里都明白，房价不可能永远持续涨下去，经济环境变了，再强的城市房价都有可能下跌。例如最近两年的深圳、上海。

当前上海二手房市场同样面临流动性问题，不降价很难卖出，豪宅也不能独善其身，像世茂江滨花园这样的豪宅，降价幅度同样不小，目前中楼层仅仅只卖12万出头。

买涨不买跌的心态，让楼市信心再一次陷入被动局面。

都说信心比黄金，目前大家对未来的收入和工作预期不稳定，谁还敢拉满杠杆去接盘呢?这其实是楼市信心不足的最大一个原因。

房贷几千还能撑一撑，但动辄几百万的贷款，月供上万，甚至几万的人，一旦收入降了，还能撑多久呢。

要知道，2022年杭州以139.7%的居民杠杆率位居主要城市之首，甚至比深圳还要高。

自去年开始，杭州开始出台楼市新政，增值税五改二，外围板块放宽限购门槛，降低了购房者的上车门槛，但每次热度仅有个把月，与2018年前几年动辄连续几个月上万套相比还差了截。

今年仅有3月份二手房成交突破万套大关，之后一路下滑，只能说，短期内大家真的接不动二手房了。

该休养生息了，放慢脚步，蓄蓄力，让大家有就业与收入预期，敢于背上房贷，然后再整装待发，期待杭州的未来会更加美好。

前路漫漫，道阻且长，行则将至，做则必成。

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