北京上海传来单价40w+学区房的消息，而武汉也不遑多让，8w+、10w+的单价让人触目惊心。作为一个不务正业的理工男，五叔觉得有必要算个账，既然学区房贵在有“学区”，那么，“学区”到底值多少钱呢?

【非专业研究声明】：本文为微观研究，样本很少，时间局限在最近数月，且对影响房价的诸多因素大行删减，必然不专业不科学，仅起到“心里有个底”的作用而已。

学区房的解决之道，不在房，而在学区

天价学区房刺痛了很多人的神经，但却是家长们无奈的选择。特别是“名小+名初”配置的学区房，家长们更是趋之若鹜。武昌老南湖片区的房子，都已经十几年二十多年的房龄了，在市场上依然抢手。

五叔今天的计算，选取了南湖二小+南湖中学的对口小区——宝安花园、祥和苑和东方莱茵——作为研究对象。这也是目前咱们这号的读者熟悉的片区。

除了当初开发商的售价，其他各方面均大致相同

宝安花园和祥和苑，仅一条小路之隔，楼龄相似(祥和苑1997，宝安花园1998)，建筑规模相当，均为地铁盘，都毗邻南湖二小，距南中的距离也差不多(祥和苑略近)，唯一不同的是当年开发商售价不同，祥和苑800多，宝安花园1800。而东方莱茵的建成则在2002年。

以上是背景介绍，下面进入正式的计算环节。

附近小区二手房挂牌价和套数

数学建模

在同一小区内，在不考虑面积、总价、贷款、位置、户型、楼层、装修、朝向等涉及房屋个性化偏好因素对房价影响的情况下，

我们假设：y=ax+b

其中，y代表房屋总价，x代表房屋面积

a代表房屋扣除学位价值后的净单价，b代表学位价值

小区楼龄越新，成交单价越高

宝安花园(一二期)，今年以来成交17套

五叔选取了今年6月份以来成交的6套房屋，其面积 - 总价分布图如下：

R2值反映离散度，可以理解成趋势线的平滑程度

线性回归分析(是这个词吗?)结果是：y=1.1939x+170.73

意思是：买卖双方认可的学位价值是170.73万元，撇开学位后宝安花园一二期的房屋净单价为11939元/㎡。

祥和苑，今年以来成交14套

五叔选取了今年3月份以来成交的6套房屋，其面积 - 总价分布图如下：

看到笋盘了没有?

线性回归分析结果是：y=1.3285x+123.1

意思是：学位价值是123.1万元，撇开学位后祥和苑的房屋单价为13285元/㎡。

东方莱茵，今年以来成交20套

五叔选取了今年4月份以来成交的6套房屋，其面积 - 总价分布图如下：

本分布图中采用的数据为东1、2、3、4、5、6

线性回归分析结果是：y=2.1638x+80.467

考虑到“东5”这套小户型单价太高，可能是个bug，而“东7”数据也是同样类型的可能bug，所以增加了一组“东8”数据，重新分析。

本分布图中采用的数据为东1、2、3、4、6、8

线性回归分析结果是：y=1.7037x+137.85

意思是：学位价值是137.85万元，撇开学位后东方莱茵的房屋单价为17037元/㎡。

考虑到后者的R2值明显小于前者，因此采信前一个结果。也就是说，未作干预的正常分析结果，看似的bug数据其实不是bug，是符合线性回归规律的。

结论：“南湖二小+南湖中学”学区价值约为123万元

将上述三小区的线性回归分析结果，按照R2值进行加权平均，计算出学区价值为123.61万元。

结论仅供参考，仅供娱乐，绝不专业，绝不科学

另一种简便的计算方法

除了在同小区和同学区内对房屋成交价进行线性回归分析，还有一种粗略但简单得多的计算方法：就是比较区划分界线外洪山区的小区二手房价。

看下图贝壳网的地图数据，大致可以看出，此处武昌区的房价大约高出洪山区1w。

武昌区的老房子比洪山区的次新房贵1w

考虑到保利公园九里的建成年代是2013~2016年，楼龄明显加分，因此估算在同等条件下，此处武昌区的房价应高出洪山区1.2~1.3w。

按照房屋面积100㎡来算，粗略计算出“南湖二小+南湖中学”学区价值约为120~130万元。与前面的结论基本一致。

启示：五叔怎么看学区房?

接下来是一些你们爱听的废话，五叔从不务正业的严谨理工男回归本来面目，回答读者们前期留言和私信里问得多的几个问题。

历史悠久的菜小也能咸鱼翻身，没有理由不努力啊

1、是否值得投入123万来获得学区资格？

这是个见仁见智的问题。123÷9≈14万/年，可以上全市最贵的私立学校了。民办新政下，私立学校必然会提高学费，收缩招生，基本上一年14万是可以稳上的。从这个角度看，学区房的性价比并不高。

但是，如果考虑三胎原则上安排同校的话，14÷3，就不足5万一年了，性价比就出来了。

再加上：(1)居住生活方便;(2)用完后还可以(?)原价甚至加价卖出;因此，付出123万的学区溢价来购买南湖学区房，总的来说还是非常值得的。

南湖中学，洋溢着蓬勃向上的朝气

2、天价购买小户型学区房是否值得？

东方莱茵5月2日成交的41平米(图中的“东5”)，总价160万，单价接近4万。如果扣除123万的学区价值，则净房价为37万，净单价9000元。显然非常值得。

沁康园6月1日挂牌的35.14平米电梯小户型，报价215万，单价61184元/平米令人咂舌。在扣除123万学区价值后，净房价92万，净单价26180，相对于祥和苑和宝安花园翻了倍。

因此，五叔的结论是：不值。比较适合的总价是170万，单价48378，也是起篓子了。

这不，五叔刚刚查了，这套小户型现在挂牌价降了近40万，以176万重新挂牌。零头6万是给买家还价用的，估计最终成交价在170w左右。

市场比任何老师都强，用2个月教会人理性思考

数字是上帝的语言，数字是不会骗人的。

高价学区房，甚至天价学区房能不能买，一切靠数字说话。划算就值得，不划算就不值得。

3、教育新政会不会打压学区房价值？

五叔说：会。

任何事物的价值都会起起伏伏，也都会均值回归。

天之道，损有余而补不足。学区房的价格被捧得越高，暗地里积聚的反对力量就会越大。教育新政只是凑巧的那只手，根本原因还在人心。

武昌老南湖的地形，被业主形象地称为“鳝鱼篓子”

不过，南湖学区房还有其特殊性，这个武昌最南的片区像一个飞地深入洪山区的包围，而且南湖一小二小南中是千千万万中产父母用业余时间擂出来的，因此多校划片等平抑教育资源的措施，对南湖学区房的冲击比较小。

相应的，南湖学区房未来存在估值下移的压力，但下调幅度会小于全市平均。

南湖中产家庭父母和孩子的共同记忆

4、学区房对孩子的学习真的有用吗？

五叔说：真的有用。

孟母三迁的故事就不讲了。要知道，人是环境的产物，绝大多数人都没有自己的思想，行为处事都是从众的。人害怕孤独，人害怕疏离，人做不到独立特行。

何况孩子?!

在收费昂贵的私立学校，就容易攀比;在擂肥成风的菜校，就容易暴戾;身边的朋友追星，自己也不自觉地当脑残粉;大家都在讨论热播剧，自己赶紧追上进度;大家都玩游戏，自己不玩就缺少了话题……

南湖的孩子对加码的作业有怨言时，妈妈一句话就打发了：“你看***，已经***了!”

你家的校服还在吗?

5、学区房，是中产阶级的精神图腾

学区房，其实是中产家庭父母和孩子的共同归属感。

往大点说，文化、文明、民族、国家就是依靠这样的共识和归属感创造出来的。

夷狄入华夏则华夏之，华夏入夷狄则夷狄之。

购买南湖学区房而陆陆续续加入这个社区共同体的人，则反过来强化了这些共识和归属感。

趋势一旦形成，结构一旦固化，就无法在短期内动摇。

因此，在可以预见的一代人的时间，作为武汉中产大本营，南湖学区房会继续存在，直到……

等闲变却故人心，却道故人心易变

直到南湖片区变成中华路、中山路和粮道街，人口老化，产业消失，中产家庭搬离。

而新的学区房又会在新土地上冉冉升起。

太阳底下没有新鲜事。

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