文末附6月土拍一览表

6月份成交的地块，会在10月份跟大家见面，下半年的网红盘，就藏在他们中间。哪些能买，哪些是坑，房探长这篇文章统统帮大家分析到位。()

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01

6月1日已成交地块

这几块地中，衙门口地块位于石景山和丰台的交界处，唯一亮点是石景山京源学校，在石景山还算不错，附近竞品是中海学仕里和融创长安悦玺。

衙门口713地块

相比较今年上半年石景山区的中海长安誉和越秀天玥，城市界面更差，地铁也不行，商业跟不上。7.95万的指导价和3.0的容积率，价格全靠环线支撑。

亦庄0032地块

，就在桂语听澜南边，去17号线嘉会湖站，目测1400米的样子，2.0的容积率，地块基本是个刚改项目，招商拿下的这块地，不需要执行通州双限，一定程度上保证了流动性。

顺义69/6001地块

，其中69号地块由福建雄旺(建发马甲公司)摘得，6001地块由葛洲坝拿下。

隐私可能是个问题

后沙峪这两个地块未来分别是12和15层的小高层项目，相对较好的是69地块，因为6001地块不挨着地铁，而且项目南边有个叫方糖国际的高层写字楼，未来葛洲坝这个项目。

可能大家也关注到了，这两块地当时竞争比较激烈，其实并不是因为这两块地有多好，而是地价便宜，开发商有赚钱的空间。从湖光玖里开始，后沙峪这块地价一直就是指导价在5.8万-6万之间。

但是后沙峪无论是住宅还是商业，还是学校都是走高端路线，毕竟是中央别墅区的定位。包括在售的湖光玖里，容积率都是只有1.2，所以这俩容积率1.8的项目，其实定位很尴尬，圈层错位了，如果你只是个刚改，玩不转圈层，可能昌平南更合适。

02

顺义幸福西街6022/6023棚改地块

只适合顺义本地生活圈

6月14日开拍，两个小地块组成的棚改地块，这块地未来会建成15层的小高层，周边城市界面比较差，很多老小区，虽然离15号线顺义站比较近，4.6万/平的指导价也还凑合，但这个地方太偏，的人改善居住条件的人购买。

03

朝阳东坝北西区012、006地块

朝阳东风村这两个地块，同样是指导价8.6万/平米，距离3号线东风站大概500米，两个地块2.2-2.4的容积率，总共10万平米的建筑面积，估计能有1000套房。

同样是指导价8.6万/平米，东风地块比崔各庄和十八里店容积率更低，出行更方便，周边没有铁路干扰，劣势在于项目南侧有片回迁房小区在建，然后就啥也没有了。有点类似于北中区的华樾国际和德贤御府。住在这，需要发育，需要耐得住寂寞，但未来可期，总体还算比较推荐。

04

亦庄X47地块

亦庄X47地块是6月的重中之重，万众瞩目的焦点地块。6月16日开拍。

这块地的配置非常顶，西侧隔壁是中海京叁号院和龙湖天街，北侧是北京二中，距离地铁大概1公里。

当时京叁卖到了6.5万-7万。X47的指导价，期房7.7万，现房7.9万，2.3的容积率，80米的限高，未来产品形态大概率是高层豪宅，对标京叁和亦庄金茂府。

期房难买，现房更难买

X47地块非常适合大平层豪宅买家，但买到房肯定不容易，。有想法的必须早做准备，钱和资格。

对开发商来说，想要拿下这块地同样非常难。因为这块地起拍价68.8亿，上限近80亿，实在太贵了，能吃下这块地的开发商没多少，竞争不会太激烈。

05

海淀四季青003/004地块

这两块地也将于6月14日开拍，地块跟亦庄X47类似的地方在于，地价太贵了，起拍价69亿，上限79亿，指导价都是12.1万。

1.05的容积率，12米的限高(4层)，标准的豪宅指标，对开发来说，这两块地还有竞拍条件，那就是竞争低能耗建筑比例。这对开发商的挑战在于，豪宅一般都要追求较大的窗墙比，但这对降低能耗是不利的，所以开发商需要付出更多成本。

附近竞品有香山壹号院和颐和金茂府，品质必须至少看齐这俩项目，否则将毫无竞争力。1.05的容积率，联排或者独栋都有可能，总之这块地对拿地的开发商挑战比较大，既要照顾到利润，还得保证品质，去化速度也得精准拿捏。

06

石景山广宁村地块

地块紧邻阜石路，自驾进城倒是挺方便，指导价6万2，不过大家放心，未来开盘肯定卖不到这个价。

地块问题在于城市界面非常一般，既有首钢园，还有热电厂的大烟囱，住这个地方，就感觉扎根在一片工业区。另外地铁最近的金安桥有1.8公里，出行只能依托自驾，不推荐。当然作为石景山的开发大户，这块地大概率还将由中海底价拿下。

07

房山城关/长阳地块

房山一直以来出让的土地都比较拧巴，这次城关0018地块和长阳0002地块同样问题堆。

城关0018地块，附近有第一医院，有寿衣店，还有殡仪馆，劝退你了吗?

另外这地方2.8的容积率，明显就是刚需产品，本地人瞧不上，城里上班的更瞧不上，通勤是个大问题。

长阳0002地块也是同样的逻辑，周边没有地铁，只能靠京港澳和京良路出行。没车的朋友出行会很难受。2.8的容积率，明显也是刚需上车产品，而刚需非常依赖地铁，偏偏这俩项目没地铁，房山这俩属于6月份最不推荐的地块。

08

奶西315地块

地块于月16日开拍，指导价期房8.9万/平，现房9.1万/平，容积率1.4，控高60米。虽然配建有商业，但住宅部分比较规整，这地块明显就是为中建宸元补充弹药的，各项指标都与宸园一致。中建如果拿不下这块地，那就尴尬了。

奶西的价值

中建宸园卖得挺不错，原因就在于这一块距离望京和海淀都不算远，附近新北苑比这价格更贵，但房子更老，就凸显了，而且这一片新盘改善完全没有竞品，这就是奶西豪宅的逻辑。

09

丰台新宫车辆段地块

又是一块车辆段地块，但不同于公园悦府和北熙区的是，这块地住宅部分距离地铁站还有500米的距离。住宅部分控高60米，总共有20层，下面6层是车辆段，上面才是住宅。

指导价倒是和建发璟院一致，都是期房8.3万，现房8.5万，城市界面一般，周边是一些物流仓库和城中村，价格主要体现在地段和地铁。没有买建发璟院的可以关注一下这个项目，对比后再下手，这俩都有的挑，不用抢。

10

丰台羊坊棚改020地块

相对奇葩的地块，容积率2.2，指导价高达7.2万/平米，虽然在五环里，但要地铁没地铁，附近郭公庄大葆台都比这地方好。

这个地块的价值在于，未来这块地的房价能帮助大葆台郭公庄，甚至稻田的中海项目提供价格的合理性。这个地方卖7.2万，那几个地方性价比瞬间就凸显了。

11

通州万盛东0061、0062地块

0061和0062地块距离7号线万盛东站大概400米，指导价6.2万，倒是与附近的碧桂园和世界，以及京玥兰园一致。2.2的容积率，45米的控高，未来就是15层的小高层改善产品。地块缺点主要是附近有电网设施，介意的朋友需要注意。

虽然是个地铁盘，但距离国贸望京太远，所以还是只适合通州副中心工作的朋友考虑。

12

通州张家湾棚改6003、6004地块

又是个棚改项目，这个地块我估计开发商抢的会比较凶，虽然地块整体一般，周边都是老破小和城中村，但地块起拍价低，指导价达到了5.7万，有得赚。

只是，如果考虑这地方，倒不如去看看嘉会湖附近的丰禾嘉会和桂语听澜。嘉会湖组团虽然也比较荒，但地铁有，基本拆完各种老破小，一块白地组团，起来就是全新的城市界面，更适合刚需。

13

大兴新城西片区0002地块

5万的指导价，1.6的容积率，45米的控高，属于典型的改善类产品。但很遗憾，这地方依然不推荐，因为周边全是荒地，看上图就知道了，全是待出让的地块，未来发展至少10年起。出行也不便，完全依赖芦求路。

买这个盘，用来住，眼下是不太合适的。倒不如选择大兴星光城和中铁兴创逸境，虽然这俩也差点意思，但比这个地块还是要好一些的。

6月土拍总结

从6月份地块的价格来看，北京依然不会出现倒挂盘，与周边在售项目和次新项目价格保持密切挂钩，也就是说没有什么炒作空间。

这就是北京楼市的底色，北京这几年土地供应量加大，新房不用担心没货。刚需改善豪宅都有的挑，比如张家湾，那个地方很差劲，但依然有热度，因为有利润空间，价格才是王道。

类似丰台羊坊地块，则显得另类，7.2万的指导价虽然不推荐买，但它能平衡大家的预期，以往瞧不上的项目，现在或许反而又可以买了，比如5万多的稻田中海寰宇视界。

重点关注的地块还是给大家盘一下，亦庄X47，朝阳东坝北西区东风地块，奶西315地块，到最后花落谁家。

6月份的土拍，10月份就会上架，所以大家可以准备准备了。

附：6月土拍详表（红色重点关注）

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