#头条创作挑战赛##金三银四买房季#

话说“卷”总是国内各个行业的标准状况。看着很多地产同行看到很多朋友每天直播五六个小时，口若悬河，说得头头是道，你们滴针哥也忍不住想掺和一把。但是直播和写作毕竟不太一样。优质的文案依靠的是博览群书和深度思考，而直播的成功则取决于随机应变的能力和第一反应的速度。

作为直播界的标准小菜鸟，这几天在直播间被不少粉丝问了相当多尖锐的地产问题。不免高呼“水有点儿深”。

当然，被问得最多的话题还是：某青岛知名地产人每次直播必搞成一根针大型批判会现场，你就不想回应点什么吗?

好吧，想看正式回应的，弹幕里抠个1——额，不对，是在评论区给这篇文章点个赞，加入收藏，关注“青岛置业指南针”，然后我们继续往下看。

这个事情，说起来话有点长。还是要从我们青岛的城市说起。

青岛由于独特的山海地形和胶州湾、崂山山系的分割，在很多方面与其它兄弟城市截然不同。比如说，主城区和西海岸之间要跨海，主城区和蓝谷之间隔座山，城阳和主城区、城阳和高新区之间，由于青岛流亭机场诸多历史遗留问题的缘故，也没有实现连片发展，而是各自为战。

也就是说，青岛更像一群小城市的集合体。跟北京、上海、成都这种能划出环线的城市相比，区别是非常大的。

从目前情况来看，青岛发展最好的三个大板块是崂山、黄岛，城阳。看存量，崂山(可以把传统主城区视为崂山的睡城)有最多的存量人口，以及最高的房价。但是从未来发展趋势来看，传统主城人口增长基本停滞，黄岛和城阳吃掉了青岛绝大多数的增量人口，发展潜力明显要大很多。

不管是统计青岛的人口数据，还是统计企业分布数据，以及楼市销售数据，得出的结论都是一致的——青岛未来发展趋势一定是崂山、黄岛、城阳三个大板块，形成三足鼎立的形势。

尽管“三湾三城”这个当年的口号现在已经很少被提及，而且现在来看，崂山、黄岛、城阳构成的“三湾三城”和当年的规划也小有出入，但实际上，这是青岛发展到一定阶段必然要走的路，绕是绕不开的。

这三个板块，谁更重要呢?答案是都重要。

考虑青岛的历史文化以及情怀情感，老城区不能弃之不顾。

考虑青岛的水文、港口条件，西海岸必须重点发展。

考虑过了十梅庵就是连片的大平地，所以一定会有很多产业适合放在城阳、即墨……

未来的青岛，一定是各自独立，撕裂而又互相整合、统一的一个整体。每个片区都要发展，不能偏废。崂山、黄岛、城阳都要发展。说得好听一点，是齐头并进;说得难听一点，是各玩各的。

很多人评论青岛的城市建设是“天女散花”或者“撒胡椒面”，其实如果他站在上位者的角度，恐怕也没有比这更好的办法。

青岛由于板块互相割裂，造成通勤距离、时间拉长，出现相对的隔阂，是客观存在的因素。

用了这么多篇幅，只想说明一个问题：就是在崂山人的眼里，西海岸就是另一个城市，而在西海岸工作的人，一年也去不了几次崂山。

对于我们楼市自媒体人创作者的时间成本、金钱成本都提出了不低的要求。

而这种通勤上的隔阂，所以，在青岛地产圈，想找一个对各大板块的发展和来龙去脉都能剖析透彻， 把崂山、黄岛、城阳的楼市都能讲明白的人，是很难的。

理解到了这一层，我们继续卖关子：先看看青岛各大数据平台，如锐理、卓易等刚刚发布的2023年1-2月份楼市营销报表以及解释：

2月单月青岛新建商品房成交8861套，成交117.7万㎡，成交总价154.94亿；环比1月分别上涨99.66%、120.83%和92.83%；同比去年分别上涨68.07%、91.83%和73.80%。其中新建住宅成交6840套，均价14612元/㎡。

去年失踪的二手房市场一下子急升温，2月成交量开始冲高；2月青岛二手住宅成交5594套，环比上涨100.93%，同比上涨355.91%，一天网签400多套出现多次。二手房成交的主力价格段在200万左右，动力是置换改善或者是资产重新配置。

2023年1-2月在全市的商品住宅去化中，100-120㎡面积段成交最多，占比37%，120-150㎡两个面积段加起来合计约71%，相比去年全年增加4%。意味着青岛市场进入“大改善”时代，改善市场占比逐渐增大，市场持续向改善市场靠拢。

实际上，这个话就是明摆着说青岛已经是“楼市小阳春”了。不知道在那些形容现在诸售楼处人头攒动的帖子下面总说这些人是“排队领鸡蛋、大米、花生油”的评论区看客们，会作何感想。

没事，有那么句话，富人买房看景区，中产买房看学区，咱买不起房的人，难道还不兴在评论区讲两句吗（笑）。

但是下一个问题就来了，很明显，青岛楼市在回暖。哪里最暖呢?数据平台官方的看法是，主城浮山后、东李的改善红盘，热度最高。

这个描述和青岛大部分楼市自媒体人在抖音短视频，以及文案里的说辞是一一致的：金地华章、国泰华府已经是尾盘了，以如此销售速度，到了年底，金茂悦府、青啤静澜山应该也会封盘。届时购房者在浮山后可能就没有新盘可买，只能转战二手市场。

根据实际情况来看，浮山后、东李的红盘热度很高，这个是事实，并没有什么可质疑的。

虽然根据新生人口数据，我个人不建议孩子入学不是急所、甚至孩子还没出生的购房者现在就去浮山后“凑热闹”，但有一说一，2018年青岛的新生人口数量依然高达8-9万之间，这批孩子将在2025年9月入学，在这个时间节点之前，浮山后的房价还是有必要的支撑的。

但另一方面，这个描述就和数据有点对不起来了：2023年1-2月，老四方、东李、崂山新建住宅去化周期在18-20个月上下，跟黄岛、胶南是大体一致的。

而且根据数据来看，胶南成了青岛楼市销量重头戏，金额方面仅仅比市北+李沧+老四方之和略少一点。成交套数比市内四区之和还要多。

事出反常有妖。现在已经到2023年的3月了，真实情况是怎么样呢呢?

华润灵山湾悦府、海信积米湾、海信灵山湾天玺、康大开元府基本清盘或者只有尾盘、少量不利位置、个别清退房源在售，很快就会脱离战线，和达海映山已经售罄停盘，灵山湾壹号目前在售房源已经很少，今年会加推4期的几栋楼，没有意外的话，2024年这个盘也会成为历史。

和达云辰、和达云顶这一对“南兄南弟”持续热销，2月份前三周，云辰售出房子63套，云顶49套，隔壁海信花街小镇54套。都是一个月干出了之前一个季度的销量。这个数据，很明显比浮山后F4“当红炸子鸡”和东李几个红盘，并没有差到哪里去。

给个参考，浮山后最红盘——大云谷金茂府，2023年1-2月的销量之和是略低于100套。

也就是说，到了年底，或者2024年，如果没有新盘出现，整个灵山湾滨海大道沿线可能只剩一个中交山海大观还有足够多的房子供购房者选择。而另外一个现实是：整个灵山卫街道，两年没怎么供地了。

而另一方面必须提到的是：

我在去年年底文章里就预判到的，随着口罩问题的解决，本来被禁足在老家的的外地度假购房群体逐渐回归，开始报复性消费，已经是现实，刚才提到的几个灵山湾楼盘的主力购房群体，已经从外溢的开发区购房者为主，逐渐回归为2020年之前的外地购房者为主，比如说济南、临沂、东营、潍坊、聊城来青岛买房的客群……

也就是说，事实上是：虽然浮山后、东李热了，但是灵山湾、活力区、古镇口这些地方的楼盘，也在热。而且很热。

文章面对现实，不炒作，不盲目吹捧，尊重数据推导结论。作为购房者，如果您对选购青岛的楼盘有疑惑，请点赞，关注，向我私信咨询。

要知道，在青岛本地改善置业群体眼中，灵山湾和浮山前麦岛、石老人的差距是相当大的。但是在以休闲、度假为目的的外地来青购房置业群体眼中，灵山湾和浮山前的既视感是相同的——同样是前有海，后靠山，地形相似，山海资源、环境友好程度，商业配套水平，地铁公交密度……基本一致。

至于什么浮山后重点中学、金家岭金融中心……不好意思，他们用不到。

青岛的城市名片，就是山海相连。拥有一线山景海景、足够体量的商业配套、足够地铁交通网络密度的灵山湾，放眼全国楼市，属于资源顶配的片区，北方城市里除了崂山浮山前，灵山湾实际上没有对手。反观浮山后这种教育优质板块，东李这种睡城，在青岛一城一地可能非常稀缺，但是在每一个大城市里，都可以找到类似的板块。

这一段话，值得青岛的每个地产人深思。把一个资源顶配的板块搞成现在这个样子，甚至值得青岛的上位者深刻反思。

前几年因为口罩当头，各种查码、布控，阻断了发展进程，偏偏当年还有天量库存，灵山湾开发商为了活下去，不得不降低身价，但是“楼市灾年”的

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