现在在深圳，房价能上10万/㎡的区域其实不少。

而这10万房价俱乐部的成员，主要都集中在关内的南山、福田和罗湖三个区。

其他区成交价能上10万/㎡的基本都是这两个区的外溢区域。比如靠近宝安的宝中、碧海，龙华的红山、上塘片区。

10万/㎡

去年，位于坂田南的星湖银湖谷去年成交了一套以上的4房。

坂田

这也意味着深圳的10万房价俱乐部又增加了一位成员——。

在房价只涨不见跌的深圳，只要一打开这个潘多拉魔盒，坂田房价全面迈入10万+，似乎只是时间问题。

前两天我去坂田考察，第一感觉就是整体的城市界面非常割裂，你可能这一条街还置身于高楼大厦之中，但过了一条街之后，就是成片的、扎堆的农民房。

农民房背后就是写字楼

极具现代化的建筑和破旧的城中村相融合，这就是坂田的现状。

单纯从城市界面来比较的话，坂田的城市界面比不上其他房价已经上10万/㎡的龙华红山-上塘片区以及宝中、碧海，甚至和同为龙岗的大运、龙岗中心城相比也没有优势。

坂田想要改变当下相对割裂的城市界面，只能寄希望于旧改加速，但在深圳，旧改的推进向来缓慢，因此，短期内想要有大变不可能。

地理位置和企业入驻

这样的界面之下，坂田能够上10万的房价，主要归因于两点：

先说地理位置。

坂田虽然行政上隶属于龙岗，但坂田处于龙岗、福田、龙华区的交界处，西边紧挨着龙华，南边跨过银湖山就是福田。

交通条件改善之后，地理位置的潜力得到进一步兑现。

去年10号线通车，坂田到福田和罗湖的通勤时间大大缩短，从坂田到福田大概只需要20-30分钟，这样的通勤条件让大量福田的外溢购买力开始更多地关注坂田。

华为

另一个助推房价的重要因素就是企业，说得更直白一点就是。

华为在坂田带来的经济效益毋庸置疑，2019年坂田GDP达到2408亿，和罗湖整个区的GDP总量相当，其中华为的贡献达到了70%。

华为园区

大企业带来有高净值人才，就有高购买力人群支撑房价。

坂田的购房需求除了外部的外溢流入之外，也有很强的内部需求。

因此，

板块轮涨

当然，虽然坂田的内外部需求很大，但坂田去年之所以房价能够爬升到10万，更主要的原因是。

坂田领涨的几个标杆盘。

当地中介和我说，去年坂田总体上涨幅度达到1万/㎡以上，有些楼盘甚至涨幅达到了2万/㎡。其中涨幅最突出的是

原本均价就已经在7-8万/㎡，涨完之后的结果就是，在坂田，不止是星河银湖谷，还有好几个楼盘的报价都已经接近10万/㎡甚至超过10万/㎡。

稍微总结一下，房价超过或接近10万/㎡的楼盘有以下几个：

星河银湖谷、信义嘉御山、佳兆业城市广场、佳兆业上品雅园

值得一提的是，在坂田内，以布龙路为界，以北称为坂田北、以南为坂田南。而这几个盘，除了星河银湖谷，都在坂田北。

这次考察我也专门踩了这几个盘，下面来具体分析一下以上几个楼盘的优劣。

信义嘉御山

优点：嘉御山的核心竞争力是配套。

靠近10号线的坂田北地铁站

嘉御山所处的位置位于坂田北，，而且小区楼下就是，对面就是。周边属于坂田最成熟的商圈。

天虹商场

百佳华购物中心

在整个坂田，好的商业配套其实相对稀缺，这也是信义嘉御山的优势所在。

科技城外国语学校

此外，嘉御山的教育配套也是优势，嘉御山的学区是。学校的成绩在整个龙岗能进前十。

在坂田这个学校数一数二，唯一能和科技城外国语媲美的就只有深圳实验学校(坂田校区)。

教育+商业配套

，是嘉御山房价的最大支撑。

从社区本身的角度来看，嘉御山是多期开发的大社区，整个社区共有4500多户，而且由于往北就是华为园区，社区内业主很多都是华为的业主。

得房率比较高

产品方面，，基本都在90%以上，有一些户型的得房率甚至接近达到100%。

比如下面这一套三房，建面87.42㎡，套内面积达到86.3㎡，得房率达到98.7%。

周边城市界面比较差，农民房比较多。

缺点：信义嘉御山的劣势主要在于

信义嘉御山周边面貌

在整个坂田北，嘉御山是标杆盘，所以在价格上会比较高，均价达到9万/㎡。部分房源报价上10万/㎡，现在挂盘的三房户型总价在770万-830万左右。

佳兆业城市广场

佳兆业城市广场同样位于坂田北，不同在于嘉御山位置位于华为园区的南部，而城市广场在园区北部。

地段

优点:城市广场最大的优势在于。

城市广场处于坂雪岗科技城内，小区对面就是天安云谷，离华为园区的距离也很近。整体界面虽然也有割裂感，但农民房的数量相比坂田北地铁站附近要好不少。

而作为一个综合体项目，佳兆业城市广场附近已经在建设一个8.7万平米的综合商业体。将会在明年交付使用。

城市广场占的位置是坂田的产业中心区，是坂田未来最好的地段。

一言以蔽之，

在其他配套方面，项目离10号线雪象站只有500米左右。学区隶属于深圳大学师范学院附属坂田学校，在坂田能排进前五。

城市广场的产品中没有2房的户型，现在挂牌多是83-89㎡的三房户型。

全在40层以上，部分楼栋甚至达到49层

缺点：楼层过高，城市广场的层数;

佳兆业配套的商业还没有建设完成，因此商业配套当下相对是比较欠缺的。

另外一方面，相比于其他标杆盘，城市广场距离福田、南山最远，外溢的购房者客很少会考虑到这个楼盘。

因此在第一梯队的这几个楼盘中，城市广场的价格相对较低，3房价格总价大概700-750万，单价在8-9万/㎡左右。

星河银湖谷

星河银湖谷是坂田南的标杆盘，也是坂田第一个单价突破10万/㎡成交的楼盘。

山景景观

优点：银湖谷背靠山，因此部分房源有，这是其他几个标杆盘没有的。

星河的商圈也是整个坂田南最成熟的商圈。

此外，星河打造的综合体项目，商业配套是不能少的，而

星河coco park

除此之外，星河在小区旁边就配建了幼儿园和雅宝小学。基础的教育配套很成熟，业主小孩的幼儿园和小学教育基本是不用愁。

星河银湖谷楼下就是雅宝小学

得房率极高

产品方面，银湖谷和信义嘉御山一样，户型。

银湖谷的户型都是四房的户型，没有三房以下的户型。

值得一提的是，

得房率超过100%。

比如下面这个户型，房产证上的面积为86.49㎡，实际面积却有89.1㎡，

小房间是赠送面积

得房率这么高的原因，是因为6.2㎡的小房间是全赠送，而整个银湖谷四房的户型中，全都有一个。因此，几乎所有的四房户型，得房率都能接近甚至超过100%。

缺点：虽然学校配套齐全，但初中的学区是坂田实验学校，注意，坂田实验不是深圳实验学校坂田校区，这是两个完全不同的学校。从实力和名气上看，后者都更好。

银湖谷的初中学区可以说是最差的

在这几个房价达到10万的标杆盘中，。

价格基本要到880万以上

另外一方面，银湖谷价格也比较高，四房户型现在挂盘总价最低是820万，还是业主急卖的价格，如果是正常挂盘价，。

佳兆业上品雅园

深圳实验坂田学校的学区

优点：上品雅园能成为标杆盘的优势很明显，就是拥有。

佳兆业悦峰和万科金色半山

和上品雅园一样拥有深圳实验坂田学校学区的还有。

万科金色半山双拼房居多，所以价格较低;而佳兆业悦峰靠着南坪快速、清坪高速、布龙路这些交通干道，小区周边会比较吵。

年初已经有单价10万/㎡以上的房源成交！

相较之下，在这三个学区房小区中，上品雅园的硬伤最少，而凭着名校，上品雅园的房价已经接近和星河银湖谷相当，多数房源挂盘价已经上到10万/平㎡以上，根据我从当地中介那里了解到的信息，

所以说，无论在深圳哪一个地方，学位都是房价最好的助推器。

楼盘到地铁站的距离相比其他几个标杆盘都要远一些

缺点：离上品雅园最近的地铁站是5号线的杨美站，走路过去的话，我自己亲身测试大概要11分钟左右。。

几个标杆盘中最老的

除此之外，上品雅园的楼龄是。最新的楼栋都已经是2010年的了，楼龄超过10年。

上品雅园小区内景观

除了以上两点，上品雅园的最致命的问题是当下的参考价非常低，只有5.9万/㎡，当就意味着市场价和参考价的价差达到4万/㎡以上。

首付价格过高，是参考价新政后，当下上品雅园很大的一个问题。

具体来看，当地的中介小哥给我算了一下，一套89㎡的房子，总价890万，最后算了首付要给538万!而星河银湖谷由于参考价高，一套89㎡的四房，只需要400万出头的首付。

最低预算要有700万。

最后总结一下，如果你是刚需或者改善需求，想在坂田这几个第一梯队的标杆盘买一套三房，当下的市场价格大概在700-900万左右，也就是说

当然这几个楼盘也有价差。800万以下预算只能选城市广场或者等其他三个盘的笋盘，有800万以上的预算选择才会多一些。

如果降低要求只买两房，最低价格是信义嘉御山两房的户型，但最低也要600万以上的预算。

如果

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