成都市场成交不错，所以成为了开发商必争之地。一些财大气粗的开发商没有拿到地。他们往往会说：

运气太差，土拍场场摇号不中。

没摇中，未必是坏事。千万别以北上广深的思维，来打成都楼盘的市场：

北京市场的稳，是TOP级资源镇出来的;上海市场的火爆，是长三角老板们堆出来的;而成都市场的火热，是产品力卷出来的。

有麓湖、龙湖、华润、中铁建等特别能打的开发商，顾客本来是可买可不买的犹豫，但是看了示范区，都激发了购买欲。

这才是成都楼市的密码。只准备足够的土地资金，没有充分的产品方案，建议慎重在成都拿地。(成都并不是每个楼盘都火，处于顶流的新川板块，也有楼盘熄火的)。

越秀·天悦云萃

今天的主角，是越秀在成华中环槐树店板块的项目。

越秀·天悦云萃

这是成都邀请实效全程参与产品力顶设的项目，本文解密产品的打造过程。让全国地产同仁看看，成都的红盘，到底是怎么生出来的。

01好楼盘的定位，是当地社会的需要。

某大咖果总，在08年底果断在成华区买了一套90㎡的房子。之后的10年中，他在这套房子里迎娶了娇妻，有了可爱的女儿。在电子科大的沙河畔，他还跑出了马拉松的身材。

对于成华区，他有深厚的感情。但是当他从26岁走到35岁，想要换一套大房子，环顾四周两茫然，最后在锦江区重新置业。

在某数据公司给成华区的人口流动大数据中，发现很多年轻人的成都落脚地是成华区，当他们成熟中产以后，就搬到锦江、高新去了。

这是让成华区极为头大的事情。通过城市穿透性研究，实效找到了连政府都困惑的答案：

1）成华区1-2环内，主流还是30年前国有企业的老宿舍，过道里贴满了小广告。

2）从08年开始，成华区开始发展二环，主流供应着90㎡的小户型。

3）到22年时，成华区落地的楼盘，还是80-110㎡的小户型。

当多数开发商都在成华采取“小面积、低品质、控总价”的战略，打一枪就跑，这片城市区域必然成为刚需之城，到了改善年龄就跑。

所以越秀·天悦云萃的定位以143㎡/173㎡的改善户型为主，解决当地的改善不足痛点。

这不是市场对标法出来的，而是成华人民苦刚需已久的期待。

扳着手指头算，这10多年成华区交付的改善楼盘，除了万科金域蓝湾、保利康桥和德商迎辉天玺，漏掉了几个?

理工大学的教授、电子科大的博导、荷花池的老板、339的潮人、成华大道的网红们，情何以堪?

02为什么会提 “让成华领先成都”的战略？

在成都建立省会时，武侯区分到了科教文卫，青羊区分到了省市机关，锦江区分到了时尚贸易，金牛区承接部委央企，而成华区分到的是省市国有企业。

工业遗址区传承到现在，有密集的铁路/市场和夹角地带，让成华在传统5城区里低人一等。

但是房地产业，从来只奖励具有城市发展眼光的人。

我们大胆得到一个结论：

城市快速发展周期看城南，后城市化年代看成华。

三点理由证明成华的后发优势：

第一，成华是主城区土储最多的区域，

在天悦云萃所在的组团，能用于整理开发的量，大数6000亩。

人不如旧，房不如新。未来城市最好的城市界面，肯定属于新开发的板块。

第二，城南有城南的粉丝，主城有主城的粉丝。

前10年的荣光属于城南，所以城南有了金融城、大源、天西、麓湖等黄金板块。已经远到了兴隆湖，但这并不妨碍主城有主城的粉丝。

当城南的发展越远，成华的价值越大。这是地理性决定的。

第三，成华的城市级资源已经很强，只是过去太深藏功与名。

决定土地价值，从来都是周边的资源等级和含金量。金融城3期能一飞冲天，和其与金融城的一衣带水密切相关。

天悦云萃周围5KM的城市资源含量，并不比白鹭湾、武侯新城低。只是没有被人擦亮。

东郊记忆、杉板桥商圈、电子大学和理工两所大学，塔子山公园，339商圈、望平坊和全球知名的大慈寺太古里。

万象城是前厅，东客站是左邻，杉板桥是右里，4/7两条地铁线在脚边，二环中环三环，成洛大道、成渝高速、城南高速，妥妥的成渝东门户。

虽然地是成华区的，但都是城市级的资源。所以成华后发引领成都，只缺改善高端居住。

我们很开心，前面已有华润中环天序、龙湖滨江云河颂、凯德玖悦华章都做了这件事。

成华区的生活者，不用羡慕进锦江区的生活，都羡慕到白鹭湾了;也不用眼红高新区的居住，都看到武汉路去了。

每个区域，都有一群安居乐业创造财富的人，也必有其中高端居住。

03用造酒店的手法造楼盘

每个项目，都有其“题眼”，它由当地的城产人关系决定，诞生于成华中环的越秀·天悦云萃，抓住的题眼是：

高级的城市资源，但居住空间太落后了。

所以谈谈高级感，很多人会想到，高级感是玻璃铝板，酒店式大门，奢华大堂，名贵树种，管家式服务。

但这些都是技术手段，花钱就能做到。越秀·天悦云萃自然不输给人，但比起手段更重要的是：楼盘规划理念。

走进10年前的攀成钢豪宅，户型面积足够，外立面历久弥新，树越来越大，物业水准也很不错。品质上并不输给人，但你始终会觉得这三个字挺伤人的：有点土!

主要是产品打造理念的问题，上一代豪宅用大理石证明豪华，用欧式代表审美。材料和风格都没问题，但与新一代豪宅相比：

没有社交场景，没有第三空间，房子再高档，但是其功能仅仅是回家吃饭和睡觉的地方。

70年的房子，住10年就落后了，这是越秀·天悦云萃需要杜绝的事情。超前的理念，意味着楼盘有更长的生命周期，让资产长久保值增值。

基于中产改善的定位，越秀·天悦云萃用了酒店的理念，来规划住宅。理由有3点：

1）酒店是人类与居住相关高级感很强的空间。

用酒店理念造住宅，可以确保理念持续领先。

2）酒店式住宅理念，目前仅少量的出现在180㎡+的豪宅，用在了改善楼盘上，本身是超配。

3）酒店式理念的住宅并不多。大多数楼盘还停留在强排/总图/绿化和动线的思路上。

也许5-10年后才会变成主流，至少确保了今天的越秀·天悦云萃业主，不买到落后的生活。

用酒店的理念打造住宅，具体有什么好处呢?

1）住在这样的社区，老婆孩子不会缠着你，在国庆大假一定要出去人挤人了。

为什么明知道国庆人多/价格贵，大家还是要去人挤人。无非是好不容易有个假期，想去体验休闲度假感。

嗯，从现在开始，每天都是度假感。标价3000元的酒店体验感，未必有你家好。

2）优质的会所，就在你家楼下。

味道最好的地方还是苍蝇馆子，那么多客单价1000元的米其林黑珍珠，卖点不在味道，但是你经常订不到位置，是因为全城没有几家的环境，比得上他们。

越秀·天悦云萃的下沉式会所，私宴包间胜过米其林餐厅。

3）度假酒店的高级感，房间并不是主题。因为公区做得太好了。

在越秀·天悦云萃，创造了儿童、中年、闺蜜、老人的若干社交或者独处场所。

回社区但未必回家，这就是酒店体验的精髓。

04从卷得房率，到卷生活场景

越秀·天悦云萃三款户型都挺能打。限于篇幅，我们挑选了143这款。

因为成都的143㎡都卷出了天花板，用来对标项目对改善生活的理解，太有说服力了。

所有143㎡户型都卷指标和得房率，越秀·天悦云萃这一点也不输。

约18m南向开间，板式，4房

但这些并不能体现越秀·天悦云萃对改善的认知，认真的你可以看到，有两点是很亮的。

1）独立的西厨岛台，一般是160㎡以上才会配置；但是越秀·天悦云萃143㎡就有了。

西厨岛台受欢迎，是因为增加了吃喝的仪式感，而能有效拉近家庭成员距离。

2）恋人主卧。

主卧面宽约5.1m，是同级最大。除了放下床外，还可以摆一个正经的沙发，形成独属于夫妻的小客厅。

有孩子的客厅，身份是父母;孩子不在的沙发上，彼此身份是夫妻。

以上两点指的这款户型在成都范围的独特性。相对于成华区的同级产品，还具有以下比较优势

客厅面宽约7.2米;方厅设计;双阳台(景观阳台、生活阳台);阳光入户

05成都每个热销盘，都以“改善”为题，内容自拟

可能在其它城市，开发商还能以应试教育的思维去做开发，即什么容积率，地价多少，倒挂多少，然后做什么产品，多久回款。

如果越秀用这样的思维，来做天悦云萃项目，大概率答案就是：

市场主流是90-120㎡，2.0容积率，可以做一些T2/T3/T4产品。

那样的话，不过是给成华区又多造了一个普通的刚需刚改楼盘。

在地价抛弃了刚需，所有城市改善者需求明确的前提下，每个城市的开发商，其实拿到的地都是一道高考作文题：

如何为当地人做改善升级的生活？

面积做大、档次升级，能得60分。而越秀·天悦云萃这篇范文，揭露了高分的秘笈：

1）当地的人居痛点是什么？

每个

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