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国际丽都城(嘉怡国际丽都城)

2023-11-13 12:40:22 楼市速递来源：https://www.hnhaofang.com/

导读上海的房价，今年4月以来，价格下降趋势一直持续进行之中。开始是学区房、老破大、老破小等领跌，郊区抢跑，市中心区如黄浦、老静安、徐汇中心区相对坚挺。7月之后之后，上海房价开

上海的房价，今年4月以来，价格下降趋势一直持续进行之中。开始是学区房、老破大、老破小等领跌，郊区抢跑，市中心区如黄浦、老静安、徐汇中心区相对坚挺。7月之后之后，上海房价开始向普跌方向延续。随着下跌趋势近一步深入，尤其是9月新政刺激力量开始消退后，下跌区域开始向市区20年左右房龄的较新小区蔓延，而且跌幅还比较猛。像我们今天关注的老静安核心区品质小区——静安枫景苑，10月中旬以后，挂牌出售价格开始猛烈下降，甚至有的房子，比如一套在售2房，9月底开始到现在一个多月，下降已经近240万，目前依然没有看到成交的迹象，可以想见，最终成交价可能是一个难以想象的低价!

静安枫景苑小区，绝对是老静安区核心板块。小区南为新闸路，北靠武定路，西是常德路，东近西康路，门牌地址为常德路500弄。论板块属于江宁路板块，路地段，你可以算南京西路，因为小区距离南京西路直线不到600米，东南距离恒隆广场不到700米，西南距离静安寺不到800米，妥妥地南京西路核心区域板块楼盘!

静安枫景小区周边配套，他说差，市区没有几个好区域板块了。

东南千米以内梅恒泰仅在不到1000米内;南面、东面，上海商城、嘉里中心、东海广场、芮欧百货、久光百货、晶品商厦，顶端商场，应有尽有;医疗上，上海市儿童医院小区对面，静安区中心医院小区斜对面，华东医院、华山医院也都在打车起步价范围，无需多言;交通上，西北300米地铁7号线昌平路站，西南800米，地铁7号、14号、2号线南京西路站，出行无话可说;教育上，对口市重点静安一中心小学。上述配套，全市范围都算是一流的!

静安枫景小区，自身品质也还不错。小区是新加坡吉宝置业开发，2004年-2005年年初竣工交付，自带会所和游泳池，很受租客和买客欢迎;绿化挺高，超过50%;小区车位相对短缺，没有实现人车分流;目前是上海万科物业管理，物业费为5.88元/平方/月;小区中等规模，总计10幢，1300多户，不大不小。上述这种配置，在一般品质小区之中，算是非常不多的了!小区早期业主多是具有海外关系或者境外人士，一直到2012年以后，也就是限购后的第二年，静安枫景成交的客户才以上海本地人为主，尤其是2016年学区房星期以后，这里置业绝大多数成为了具有上海户籍人的宠儿!

静安枫景小区户型角度，算不上优质。静安枫景小区的户型以2房和3房为主力，1房和4房户型为辅。但是，无论2房、3房户型，还是1房、4房户型都不是很令人满意，因为户型不是很方正。1房面积70平方左右，并非并排朝南，房间伸出，厅稍微缩进，不是很规整;

2房面积结伴上为96-120平方左右，全朝南，还是东南、西南(117平方左右)，也都不是并排朝南，全南者一个房间缩进去明显;

3房面积段在125-141平方，无论是125平方者，还是141平方者，都不能算是真正南北通，且有一个房间太小;

至于4房户型，更是一言难尽，面积段在150-280平方左右，也不能算是严格南北通，177平方以下者，有一个小房间只有7平方以内，实际上根本没法住人，而218相对好一些!

总之，户型不是很理想，得房率也不高，算起来也不过73%左右。

梯户比上，不算理想。高端社区，一般为2梯2户，甚至2梯1户，最多2梯3户。静安枫则不同，梯户比过半多数都是2梯4户，只有5号、6号、7号、8号为2梯3户，这个梯户设置，直接决定了静安枫景称不了豪宅，最多是品质小区。你看翠湖、华府、锦麟天地等豪宅，小区一般没有多户楼栋，或者有一两栋为多梯多户，绝大多数都是2梯2户，或者3梯2户。静安枫景小区，其实早期就是一个普通住宅。起码2014年以前，静安枫景与静安区传统的品质小区如远中风华园、国际丽都城、静安四季苑等比较，价格还差得远。2015年开始，人们购买学区房的愿望逐渐热乎，静安枫景因为对口不错学校，于是爱屋及乌，开始热捧静安枫景小区，大概是2016年左右，静安枫景的价格已经逐渐拉近了与丽都、远中、中凯等小区的价格距离，2019年之后，甚至赶上了上述小区的价格，不能不说是一个奇迹!

2021年3月的学区新政，一定程度上没有对静安枫景的价格造成太大的影响。由于老静安区的学区房，只有枫景和豪景对口，豪景户型更差，且价格更贵，人们为兼顾学校和居住，多数还是选择枫景，所以枫景的价格相对还是异常坚挺的，因为对于很多客户来说，居住也不错，还要一个不错的学校，比较一下还是能接受的

然而，你不可否认，静安枫景小区房龄到明年年底也20年了!上海房价本轮下跌以来，静安枫景总体上早期影响似乎不大，然而随着全市普跌，跌幅进一步增大，静安枫景小区卖房的业主，逐渐开始放开了价格!没有办法，根据上海绿军数据，小区在售房源在40套以上，在租也有26套以上，可以说，目前的静安枫景，无论出租，还是出售房源都异常充足，这在往年，简直是不可想象的。

看看在售的房源，与高峰成交价格，已经拉开了很大的距离!目前小区在售3房，5楼以上，132.8平方，报价只有1750万，单价只有13.1万;

在售2房，117.96平方，27楼左右，报价只有1620万，单价13.7万。

我们文初提到的2房，105.72平方，25楼以上，报价只有1470万，挂牌不到半年已经降价320万，仍然没有卖掉!

按照现在情况，我个人认为或许，1350万成交，或许都有可能!而这个户型，按照上海绿军的成交记录，去年8月成交18楼，成交价为1725万，仅仅那挂牌价1470万来比较就跌掉了255万，世纪成交价格，跌幅可能是350万!真要这样，等于跌幅20%以上。

或许有人说，你举例的是个例!我可以告诉你，这个例子对于整个小区很具有代表性。该小区3房，12楼，绿军今年3月成交价为2172万，如今相同户型，类似的楼层，1800万以下，很容易买到。1房，今年3月，绿军成交价20楼，为1138万;如今，也是1000万左右买到不难。无论哪个户型，其跌幅都不小，主力户型的2房、3房，与去年或者今年3月比，跌幅更是高达20%左右。

所有人都在等新的政策出台!结果在哪里，不知道!

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