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曼哈顿房地产是否超买

2022-01-26 15:23:14 楼市速递来源：

导读去年是曼哈顿房地产市场创纪录的一年，2021 年交易量的激增主要是由于被压抑的需求。当市场在 2020 年夏季重新开放时，对错过的恐惧增加

去年是曼哈顿房地产市场创纪录的一年，2021 年交易量的激增主要是由于被压抑的需求。当市场在 2020 年夏季重新开放时，对错过的恐惧增加了预期买家的数量，随后担忧消退。

更深入的研究表明，如果对曼哈顿房地产的抑制需求是罪魁祸首，那么它已经被满足了。但在我们得出这个结论之前，重要的是要考虑通常的需求水平，以及 2020 年的预期水平。

衡量曼哈顿需求

由于房地产是季节性的，衡量总体需求的一个好方法是查看任何给定月份签订的五年平均合同。然后，为了平滑高峰和低谷，可以将一般需求的三个月平均值与那几个月的实际需求进行比较。

由于 2020 年开局良好——与 2019 年 1 月和 2019 年 2 月相比，2020 年 1 月和 2 月的交易增加了近 10%——我们将每个月额外增加 10%，以达到调整后的预期。最后，盈余或赤字可以通过将预期交易数量与实际交易进行比较来量化。

2012 年 1 月至 2020 年 1 月的盈余/赤字相对平衡。它大多在零上下，偶尔突破 30%，但从未超过 50%。这种关系以 2020 年初的大流行封锁而告终。

市场的复苏迅速积聚力量。2020 年 12 月已经出现盈余，并且这种势头一直持续到 2021 年。下图显示了 2020 年末赤字月份的结束，随后是 2021 年疯狂的盈余月份的开始。

到 4 月，盈余比正常需求高出 82%。就单位而言，到 2021 年底的总盈余量接近 4,900 单位。

如果被压抑的需求量约为 4,500 套，那么到 2021 年 12 月的 4,900 套交易盈余有效地平衡了规模。这表明，随着市场进入 2022 年，它将不会受到准备进入市场的观望买家的顺风。

此外，从 2012 年以来盈余/赤字的持续时间来看，目前的盈余可能已经结束。此前，最长的盈余是从 2012 年 10 月到 2013 年 8 月——连续 11 个月。目前的连胜纪录已经持续了 15 个月，而且还在继续。

尽管许多人预测曼哈顿房地产将持续牛市并因此愿意加入，但这种想法可能反映了热手谬误，即认为过去发生的事情将在未来继续发生的想法。任何被压抑的需求似乎都得到了满足，而过剩的势头看起来很脆弱，今天的市场参与者应该为变化做好准备。说白了：曼哈顿被超买了。

在这样的过渡时期，卖家的目标是减少待售天数，特别是考虑到预计本季度晚些时候将出现新一波上市。为此，卖家应该重新检查他们的价格，确保他们的价格处于或低于市场水平，密切关注他们的在线和开放房屋流量统计数据，跟进每个感兴趣的买家，并准备好进行谈判。

买家的目标是找到一个物美价廉的好房子。随着更多房源即将推出，买家应该意识到曼哈顿仍处于卖方市场，因此低价出价并非首发。相反，买家应该将可能出现的活动放缓视为一个机会之窗，他们可以在其中做出选择并增加谈判筹码。

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