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如果您计划投资出租物业，您可能会认为更高的价格没有问题，甚至可能是一件好事，因为它们意味着强劲的需求;为了弥补更高的价格，你所要做的就是提高租金。
你会错的。
这是进行投资最困难的时期之一，您需要非常小心，因为您不能只提高租金并期望找到租户。
原因如下：最牢固的经济关系之一是租金和收入之间的关系;人们只能支付他们所赚的钱，而且他们不会多赚 30%。
查看奥斯汀、博伊西和夏洛特的租金和收入表。对于奥斯汀来说，从 2010 年到 2019 年，平均收入增长了 50%，而平均租金增长了 44%。博伊西和夏洛特也是如此——一场几乎不可思议的比赛。这些是您可以在经济学中找到的最紧密的关系，它们适用于大多数市场，而不仅仅是这三个。
[人口普查局的调查提供了当地市场平均租金的最准确衡量标准。由于 2020 年人口普查的困难，2020 年的租金尚未提供。]
从长远来看，房价也与收入挂钩，但在短期内，房价上涨得更快。例如，在奥斯汀和博伊西，自 2010 年以来，房价已经远远超过租金——这还没有算上去年。另一方面，在夏洛特，价格上涨了 41%，与收入和租金一致。
房价上涨可以拉高租金，但幅度不会太大，而且不会持续太久。看看自 2000 年以来奥斯汀和博伊西的房价和租金涨幅图表。它们不仅显示了涨幅的波动性，而且租金在任何一年中的涨幅都很少超过 5%。为什么我们认为 2022 年会有所不同?
Local Market Monitor将 2021 年房价上涨添加到这些图表中，以警告投资者他们现在面临的另一个危险：奥斯汀和博伊西等地的价格很可能会像过去一样暴跌。像这样的价格上涨是无法持续的。在博伊西等较小的市场中危险最大，那里的租金也将处于危险之中。
该怎么办。
每个本地市场 - 直至邮政编码级别 - 都有独特的租户分布。有些人每月支付 800 美元，有些人每月支付 1,500 美元，有些人每月支付 2,000 美元或更多。虽然所有租金的范围可能相当广泛，但大多数租房者都集中在一个相当狭窄的“最佳租金范围”内。人口普查的年度调查显示，这个范围非常稳定，即使租金缓慢上涨;它不会因为房价上涨而改变。
正是在这个“最佳租金范围”内，投资者最有可能找到合适的租房者。
对于投资者来说，瞄准这个范围总是一个好主意，这是他们风险最小的地方——但当房价迅速上涨时，这是一个必不可少的策略。
如果您正在考虑一个特定的出租物业 - 单户住宅或公寓楼 - 请确保您知道您的租金将与当地的“最佳租金范围”进行比较。如果他们远远高于，你就冒了很大的风险。卖家当然会向您保证，租房者很容易找到——不要相信。
在价格上涨的环境中——当租金远远落后时——一个好的策略是投资于租金范围低端的房产，并将其升级到“最佳租金范围”的高端。
而在繁荣的市场——比如博伊西——最好只是袖手旁观。
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